سوالات متداول

FAQs - سوالات متداول

سهام طلایی برای تجاری و اداری به نسبت 1 به 4 بوده یعنی اگر سهام طلایی 1برگ اداری 1سهم باشد سهام 1برگ تجاری 4 سهم طلایی می­باشد این موضوع مصوب و اکنون برای رسید کردن سهام طلایی اعضایی که در طرح تبدیل شرکت نموده­ اند اعمال شده است.

ایجاد یک طبقه اضافه به منظور بالا بردن متراژ مفید به کل متراژ پروژه صورت گرفته که در­ نهایت موجب ارزش افزوده که بخشی از هزینه ­های پروژه را پوشش دهد و­­ نهایتاً مصوب شد برای اینکه منافع به همه برگه­داران برسد بعد از فروش هر مقدار از 11000 مترمربع در پروژه هزینه شود لذا محل اصلی تامین هزینه های پروژه اقساط سهامداران وآورده از محل فروش بوده اما همان طور که می­دانید درون 35000متر مربع تجاری، سینما ، فرهنگی شهر بازی و... نیز هست یعنی این فضاها نیز تجاری محسوب شده و تماماً در غالب اوراق تقسیم شده به عبارتی بخشی از 1متر تجاری حدود 30سانتیمتر از این نوع فضاهای عمومی است تصمیمی در­ شرایط کنونی گرفته شد که 11000 متر مربع افزایش یافته (یک طبقه) به اوراق سهامداران شیفت پیدا کند و آن فضاهای عمومی مطرح شده از دل اوراق خارج شود و چون شرایط برای نقد شدن این اماکن به دلایل مختلف (ماهیت اجاره ای بودن مانند هایپر، نبودن مشتری در این شرایط رکود و...) محیا نیست بعنوان سهام طلایی مطرح و در هر زمانی هر کدام قابلیت فروش داشته باشد بفروش رسیده و در پروژه هزینه و اگر مصلحت نبود بفروش برسد هم مالکیت و هم انتفاع از آن برگه دار به نسبتی که قبلاً مطرح شد می باشد .

با پیشنهاد هیات مدیره و ارایه مدل­های مختلف به مجمع تصمیم ­گیری می­شود و تنها با برآورد هزینه نمی­شود اقساط و زمان پایان را مشخص کرد نحوه پرداخت و مقدار درآمد از فروش سهام طلایی یا مازاد تعیین کننده ­اند که ان شاءالله با رونق بازار قابلیت نقد شوندگی پیدا کند و با کمک اقساط هزینه ها را پوشش دهد اما ایجاد تعهد درT2و تمرکز بر تهاتر و نقدیندگی پایان 96 پایان ساختT2 می باشد.

اولویت انتخاب بر اساس مصوبه سال 91 که معیار آن واریزی فرد در طول پرداخت اقساط می باشد به قوت خود باقی است یعنی هر 100هزار تومان در یک روز 1امتیاز مثبت برای تعاونی­ها و به تبع آن از طریق تعاونی­ها برای اعضا اعمال می­شود و این اولویت تعاونی یا عضو جهت انتخاب است (قیمت فضاها بر اساس موقعیت طبقه ، ویترین و حرکت جمعیت و...) می­باشد.

ولی در طرح­های اجرایی که هنوز به پایان پروژه و تکمیل نرسیده­ایم قواعد خاص خودش را دارد که فرد متقاضی از قواعد و محدودیت­های خاص طرح برخوردار است.

بله همانطور که متداول است و راه کارش موجوداست انجام میگیرد و بستگی به مساعدت تعاونی انتقال دهنده و گیرنده دارد . که انتظار اتحادیه تعامل با اعضاست.

اقساط اعلام شده در سال 94 برای تجاری مبلغ 240000 تومان و اداری 60000 تومان بوده و دریافت بیشتر از این مبالغ بعنوان اقساط از طرف تعاونی­ها وجاهت قانونی ندارد و توصیه شده است که هزینه­های تعاونی را به نحو دیگر تامین و دریافت نمایند.

به تمام مازاد دریافتی­ها از 94/5/15 تا پایان سال جایزه خوش حسابی (تنزیل اقساط) تعلق می­گیرد و محاسبات آن در سال آینده انجام و به حساب بستانکاری تعاونی ها منظور می گردد و به تبع آن عضو نیز باید از طرف تعاونی بهره مند گردد.

بخشی از واحدهای تجاری آرتمیس در قطعه T3  اوقافی بوده و برای آن اوراق خاص اوقافی صادر و در دست سهامداران است. این واحدها نیز مانند بقیه دارای سند خواهد بود فقط زمان فروش واحد طبق قوانین سهم اوقاف را باید پرداخت نمود.

1- حداقل دریافت 50% هزینه کل پروژه بصورت اقساط 2ماهه از سهامداران

2- استفاده از تسهیلات بانکی جهت پیشرفت فیزیکی متناسب با زمان­بندی

3- فروش متراژ در اختیار در شرایط خوب بازار برای تامین مابقی هزینه­ها

جواب1- بدلیل شروع رکود در بازار مسکن و شروع کاهش قیمت­ها از طرف مجمع نمایندگان تعاونی­ها در اتحادیه تغییرات متعددی به میزان اقساط اعمال شد به نحوی که تا امروز کمتر از(یک سوم) مبالغ در نظر گرفته از مقدار(405 تجاری و 135 اداری) بطورعلی الحساب اعلام شد که در نهایت این مبلغ نیز از طرف تعاونی­ها واریز نشد و اکثریت بدهکار شدند.

جواب2- انتظار دریافت وام قابل توجه جهت پیشبرد کارها طبق زمان­بندی نیز با توجه به دستورالعمل­های سخت­گیرانه بانک­ها جز مقدار کمی میسر نگردید البته تلاش­های فراوانی صورت گرفت.

جواب 3- طی 2سال گذشته هر روز بیشتر شاهد رکود بازار مسکن و کاهش قیمت­ها در این عرصه بودیم که با وجود استفاده از مشاورین مجرب مانند سایرین حرکت مهم و قابل توجهی که بتواند در این شرایط انتظارمان را برآورده و کمبود تهیه منابع سایر آیتم­ها را نیز پوشش دهد میسر نگردید، لذا طبیعی است که پیشرفت متناسب با هزینه و درآمد باشد.

به هیچ عنوان اوراق دریافتی در طرح تبدیل به بازار عرضه نمی شود بلکه به میزان مساحت واگذاری شده به افراد ، باطل و بایگانی شده و به هر میزان ملک به فروش برسد و یا با پیمانکاران تهاتر صورت گیرد از آن اوراق ابطال می شود.

1- تمرکز در ساخت بر اساس تامین منابع مالی
2- حذف جرائم اعضاء و ایجاد امتیازبندی که اصل سرمایه عضو محفوظ می ماند.
3- جمع آوری اوراق جهت
الف : کنترل بازار خرید و فروش
ب : تعیین قیمت توسط کارشناسان ذیصلاح
ج : ثبت مشخصات سهامداران، تعداد سهام و نحوه امتیازبندی آنها در سامانه ریحان
4- انعقاد قرارداد با سهامداران به دلایل زیر:
الف: با اصل اساسنامه شرکت های تعاونی مطابقت دارد.
ب: تعهدات قرارداد از نظر مستندات در مراجع قضایی و سایر محاکم بسیار محکم تر از اوراق سهام است.
ج: در قرارداد، تمام موارد موضوع قرارداد با جزئیات ذکر می شود. (مانند زمان و تحویل پروژه، مبلغ کل هزینه ها، مقدار متراژ، مشاعات، سهام طلایی و ... دیده شده است.)
5- ایجاد امتیازبندی که باعث رقابت سالم میان اعضا می شود.
6- شفاف سازی: با ایجاد سامانه ریحان یک عضو از آخرین وضعیت خود و پروژه به صورت آنلاین باخبر می شود.

در این خصوص اولین تدبیری که اندیشیده شده اجرای طرح فازبندی بود که یکی از ارکان مهم آن حذف جرائم اقساط بوده با این هدف که " اصل سرمایه عضو کم توان حفظ " شده و حداقل نگرانی و استرس از این بابت نداشته باشند و این گام بزرگی بوده است.
با طرح فازبندی به این گروه از اعضا فرصت داده شده و مخیر هستند تا اتمام فاز اول و دوم قسط نپردازند و جریمه هم شامل حال آنها نمی شود ولی نهایتا با شروع فاز سه باید تکلیف را روشن کند. البته افرادی که اقساط پرداخت می کنند از امتیازاتی برخوردار می شوند که در زمان تحویل برای آنها لحاظ می گردد.
هر شخص باید برگه ای خود را تبدیل به قرارداد نماید و نیازی نیست برای این مرحله معوقات خود را تسویه کند و تا زمان ورود به فازبندی نیاز به تسویه ندارد.

البته اگر عضو اقساطی هم بپردازد، حتی اگر در فاز سه هم باشد امتیاز آن را کسب می نماید که تاثیر به سزایی در انتخاب واحد و یا در سهام فروش خود خواهد گذاشت.
نکته مهم دیگر اینکه قطعا با ساخته شدن فاز یک قیمت سهام پروژه به ارزش واقعی خود خواهد رسید و با ارزشمند شدن سهام ، عضو می تواند یکی از راه های ذیل را انتخاب نماید:
1- می تواند در فاز سه به مشارکت خود ادامه داده و اقساط را تا پایان واریز نماید.
2- می تواند با ورود سرمایه گذاران به مشارکت پردازد.
3- می تواند بخشی از سهام خود را فروخته و اقساط خود را بپردازد.
4- می تواند سهام خود را با قیمت واقعی فروخته و از پروژه خارج گردد.

بله امکان دارد. هر شخص ابتدا باید اوراق خود را تبدیل به قراداد کند و سپس می تواند به اختیار هر تعداد برگه را علاقه دارد وارد فاز بندی کند و یا برگه ها را در فاز های مختلف تقسیم کند.

تعهدات در قرارداد سه جانبه می باشد که یک طرف آن اتحادیه و طرف دیگرش تعاونی ها و طرف سوم آن عضو به شرح ذیل می باشد.
الف) تعهداعضا : پرداخت به موقع اقساط اعلام شده به حساب تعاونی
ب) تعهد تعاونی : پرداخت اقساط اعضا به حساب اتحادیه با فرجه زمانی پیش بینی شده.
ج) تعهد اتحادیه : تکمیل و اتمام ساخت و ساز طبق زمانبندی تعهد شده.

عضو می تواند برای فاز دو یا فاز سه از ابتدا اقساط خود را واریز نماید که حسن اینکار:
1- عضو با واریز هر مبلغ امتیاز کسب می نماید و در آخر(فاز سه) یک امتیاز اضافه هم در انتخاب واحدها سرنوشت ساز خواهد بود.
2- واریزی اقساط فاز دو و سه کمک به پیشرفت کل پروژه می نماید یعنی اگر فاز یک ساخته شود قطعا فاز دو هم ساخته خواهد شد و همینطور هم عکس آن صادق است.
3- فردی که اقساط فاز دو و یا سه را پرداخت می نماید وقتی ظرفیت فاز یک تکمیل شد بلافاصله فاز دو شروع به ساخت می نماید و اگر این ظرفیت پر نشد همان افرادی که در فازهای دیگر اقساط را پرداخت کرده اند به نسبت واریزشان در فاز یک قرار خواهند گرفت و نگرانی از این بابت نخواهند داشت.

اتحادیه تعاونیهای مسکن نمونه رسا با حضور 21 تعاونی که با اعضای خود به ثبت رسیده بودند؛ به منظور جلوگیری از موازی کاری، کاهش هزینه نیروی انسانی و جهت پیگیری و حل معضلات زمینهای خریداری شده، فعالیت خود را آغاز کرد.
با گذشت زمان و شروع فاز یک، تعدادی از اعضای اصلی به دلایل گوناگون قدر السهم خود در این بخش را به فرد دیگر واگذار میکردند. به این ترتیب در بیشتر موارد، خریداران عضو تعاونی نبودند، به این معنا که شرایط اختصاصی موجود در اساسنامه تعاونیها را نداشتند و به عنوان سهامدار مشارکتی در کنار اعضای اصلی اقساط اعلامی را پرداخت میکردند.
به این ترتیب بدون هیچ تفاوتی در پرداخت مبلغ اقساط توسط اعضای اصلی و مشارکتی، پروژه به پایان میرسید و تمام سهامداران از واحد مسکونی ساخته شده بهره میبردند. این در حالی است که با توجه به قانون تعاون، اتحادیه و تعاونیها میتوانستند از اعضای مشارکتی مبلغ بیشتری دریافت کنند، اما این روش هیچگاه در اتحادیه روال نشد و در رفتار با تمامی اعضا مساوات اعمال شد. در ادامه فعالیتهای ساخت و ساز اتحادیه نیز این رویه حفظ شده است، به گونهای که هیچ تفاوتی بین مبلغ پرداختی توسط عضو اصلی با مشارکتی وجود نداشته باشد.
این قضیه درباره پروژه تجاری، اداری و تفریحی آرتمیس نیز صادق است؛ تمام هزینه ها و دارایی های آن متعلق به کلیه سهامدان است و امتیاز خاصی به هیچ فردی تعلق نمیگیرد.

از منظر علم اقتصاد، سرمایه گذاری هر چه سریعتر به بهره برداری برسد، به صرفه تر است؛ درباره پروژه تجاری، اداری و تفریحی آرتمیس این موضوع برای فاز یک صادق است. هر فردی که در طرح فازبندی در فاز یک شرکت کند، ارزانتر و سریعتر این فاز را تحویل میگیرد. البته ناگفته نماند هرکس تمایلی به حضور در فاز یک نداشته باشد میتواند وارد فاز دو شود؛ به این ترتیب امتیاز وی منتقل شده و در آن فاز محاسبه میشود.

با شروع طرح فازبندی و ورود نقدینگی، شاهد پویایی آرتمیس و بالتبع افزایش عوامل اجرایی بوده ایم. فعالیتهایی همچون اجرای نما در طبقات 9 تا 11 ضلع جنوب و غرب بلوک تی دو و آغاز زیرسازی در ضلع جنوبی و سایر طبقات، اجرای کناف در طبقات تجاری و اداری، اتمام بتن ریزی تا طبقه 18 تی دو و کنسولهای تجاری، آغاز فعالیت تاسیسات در طبقات منفی، نصب داکتها، شفتها و اسپرینکلرها (اطفای حریق) در پارکینگ، تجهیز کارگاه بین قطعات، نصب اسکلت فرعی و کمر ستونها، نصب نعل درگاه دربهای ضد سرقت و اجرای راه پله از جمله عوامل اجرایی بوده است که با آغاز طرح فازبندی تسریع بخشیده شده است. میزان حضور سهامداران در طرح فازبندی با ورود و افزایش برخی تعاونیها در یک هفته 5 / 4 درصد رشد داشته، که افزایش مطلوبی بوده است.

طرح فازبندی عبارت است از تمرکز در ساخت، اجرا و تحویل پروژه در دو یا چند مرحله با هدف جلوگیری از تضییع حقوق اعضایی که اقساط خودرا به موقع پرداخت نکرده اند.

 

پروانه های تجاری پروژه آرتمیس کاربری های متنوعی مانند پردیس های سینما، شهربازی، سالن های ورزشی و فرهنگی و … دارد که به عنوان تجاری اطلاق می شود. تصمیم اتحادیه برای شفاف تر شدن سهام سهامداران این بود که ازمحل یک طبقه اضافی، به سهام سهامداران اضافه و درمقابل مقادیری که بعدا به عنوان امتیاز طلایی مطرح شد از اوراق اعضا خارج شود تا هر برگه تجاری نزد سهامداران، تجاری خالص باشد. 

موارد و مصادیقی که اتحادیه به عنوان امتیاز طلایی عنوان کرده، فضاهایی است با کاربری مشخص که برای آنها پروانه صادر و در پایان نیز اسنادی صادر خواهد شد و تا زمانی که به فروش نرود، املاک و دارایی کلیه سهامداران محسوب میشود. اسنادی برای فضاهای مشاعی صادر نمی شود اما سهامداران به نسبت سهام خود از اداری و تجاری از مالکیت مشاعی و درآمد آن بهره مند خواهند شد. اگر درآمدی از مشاعات حاصل شود نیز به نفع کلیه مالکین و در جهت نگه داری از پروژه است.

همان طور که در آیین نامه فازبندی و ماده چهار قرارداد سه جانبه آمده است در رابطه با قیمت تمام شده؛ هزینه فازبندی بر مبنای برآورد کارشناسی، قیمت روز مصالح، دستمزد و ... تنظیم و درصدی بابت تورم احتمالی لحاظ می شود. لذا درصورت عدم نوسان فاحش در قیمت ها جای نگرانی نیست. همانطور که بارها اعلام شده، این مبلغ، به صورت علی الحساب محاسبه شده است و با توجه به اصل دریافت هزینه بر اساس قیمت تمام شده، هزینه کل، در پایان پروژه مشخص می شود. در زمان اجرای پروژه نیز تمامی پیمانکاران مشتاق هستند درصورت تعیین زمان پرداخت هزینه ها، حتی زودتر از زمان مقرر پروژه را به اتمام برسانند. 

1- شناسایی وزن و تعداد اعضایی که توانایی پرداخت اقساط را ندارند.
2- حذف جریمه از سیستم اتحادیه که باعث کاهش سرمایه این دسته از افراد میشد.
3- بررسی و پیگیری طرحهایی از قبیل جذب سرمایه گذار، اخذ تسهیلات بانکی، مشارکت در ساخت و ... به منظور حفظ دارایی و سرمایه اعضا و سهامداران

دریافت اوراق سهم الشرکه تمامی سهامداران به چند دلیل انجام میشود:

1- اجرای قانون تعاونیهای مسکن، مبنی بر انعقاد (ماده 46 اساسنامه تعاونیهای مسکن) یا صدور گواهی برای اعضا تا در آن، مواردی نظیر مشخصات کامل تعاونی و عضو، مشخصات زمین، برآورد هزینه ساخت و ... ذکر شود.

2- یکی از دلایل کاهش ارزش دارایی اعضا توزیع اوراق و مدیریت آن توسط افراد سودجو و بعضا بنگاهی است. درواقع به منظور اعمال مدیریت بر دارایی، سرمایه اعضا و جلوگیری از سوء استفاده عده ای سودجو و کاهش قیمت اوراق، جمع آوری برگه ها صورت می گیرد.

3- همسو شدن با ضوابط سازمان بورس و اوراق بهادار.

کلیه اوراق سهامداران با اهدافی که ذکر آن رفت، جمع آوری می شود. موضوعی که باید مورد تاکید قرار گیرد این است که خرید و فروش در قرارداد هم مانند اوراق در تعاونی ها امکان پذیر بوده، سازوکار آن دیده شده و هیچ محدودیتی در خرید و فروش برای سهامدار به وجود نمی آید.

 

در زمان تحویل و قیمت تمام شده تفاوت وجود دارد. طبیعی است هرچه زمان تحویل و ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت تمام شده افزایش می یابد؛ زیرا هزینه های بالاسری و تورم در طول زمان به پروژه تحمیل میشود. تفاوت این فازها در زمان تحویل آن است که درصورت تامین منابع مالی، مطابق با برنامه ریزیهای انجام شده:

فاز یک تا پایان 30 / 6 / 97
فاز دو تا پایان 30 / 9 / 98
فاز سه تا پایان 28 / 12 / 99

از آنجا که زمان پرداخت اقساط در فاز یک کمتر است، مبلغ اقساط آن بیشتر میشود. اما به صورت کلی فاز یک 10 درصد از فاز دو و 20 درصد از فاز سه ارزانتر است.

امتیازبندی یعنی افرادی که اقساط خود را به موقع پرداخت کنند، در انتخاب واحد اولویت دارند. درحقیقت یکی از ارکان مهم طرح فازبندی، حذف جرائم و ایجاد امتیازبندی بوده و اتحادیه این تصمیم را اتخا کرده تا حقوق و منافع کسانی که مشارکت بیشتری دارند و خوش حسابتر هستند، ضایع نشود. همچنین در سیستم امتیازبندی، پروژه حداقل باید تا 85 درصد به پیشرفت فیزیکی برسد تا بر اساس اولویت، هر عضو، واحد خود را انتخاب کند. اتحادیه به گونه ای تدبیر کرده تا کسانی که به طرح فازبندی ورود پیدا میکنند از مزایای بیشتری  برخوردار شوند. در گام بعدی نیز برنامه ریزی برای به حرکت درآوردن ساخت فاز یک بوده که تاثیر به سزایی در بالا رفتن قیمت اوراق خواهد داشت.

سهامداران برای آگاهی از ورودی و خروجی پرداختی سهام خودشان می توانند به آدرس www.hcu-artmis.ir مراجعه کنند.

اولا: بر اساس مصوبه مجمع عمومی، كليه تعاونيهای عضو اتحاديه تعاونيهای مسكن نمونه رسا ملزم به رعايت اين مصوبه هستند. 

دوما: چنانچه تعاونی عضو اقدام به ثبت نام نميكند، سهامداران ميتوانند مراتب را به اتحاديه منعكس كنند تا پيگيريهای لازم برای ورود آنها به طرح فازبندی فراهم شود. 

سوما: در صورت داشتن برگه از دو يا چند تعاونی، برگه های خود را از تعاونی ديگر وارد طرح فازبندی كنند.

ورود زودتر افراد به طرح فازبندی، موجب عقد قرارداد ميشود. پس از اين، فرد به ازاي هر صد هزار تومان در هر روز يك امتياز دريافت ميكند. افزايش امتياز سهامدار موجب ميشود در جانمايی و انتخاب واحد در اولويت قرار بگيرد.

تصويب آيين نامه طرح فازبندی و به دنبال آن جمع آوری اوراق و عقد قرارداد، در راستای عمل به ماده 46 است و بسياری از مواد و تبصره های ماده 46 از قبيل: عقد قرارداد، زمان بندی اجرای پروژه، روش امتيازبندی، تكليف تعاونی نسبت به انتقال سند به عضو، نحوه اقدام در موارد قهری (فورس ماژور)، برآورد قيمت تمام شده، تعهدات عضو، اتحاديه و ... در قالب قرارداد سه جانبه مشخص شده است. 

ماده 46 دارای 11 بند و 7 تبصره است که به طور کامل ناظر به تهیه زمین، نقشه، اخذ پروانه ساخت، انعقاد قرارداد با اعضا، انتخاب پیمانکار، قرارداد احداث واحد مسکونی، مشخصات واحد مسکونی، تعهدات عضو و تعاونی، ضمانت اجراهای ناشی از عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهدات، جدول زمان بندی اجرای پروژه، روش امتیازبندی، اخذ جرایم و ... است.

در اواسط سال 1392 برآورد هزينه ها از سوی اتحاديه بر اساس سه محور بود: نخست اينكه دارايی های مازاد متراژ به فروش برسد و در پروژه هزينه شود. دوم، دريافت تسهيلات بانكی بود تا از اين طريق فرصت فروش در بازه زمانی بيشتری رخ دهد. ركن ديگر مبتنی بر اقساط سهامداران بود. اواسط سال 1392 برآورد شده بود تا اعضا برای هر برگه تجاری 405 و برابر هر برگه اداري 135 هزار تومان در هر قسط پرداخت كنند. اما در همان گام نخست، مجمع با پرداخت اين مبلغ از سوی اعضا مخالفت كرد. در اواسط سال 1392 مقرر شد به جای 405 هزار تومان مبلغ 155هزار تومان پرداخت شود و به اين ترتيب سه قسط، از مجموع شش قسط پرداخت شد. از طرفی بايد به شرايط اقتصادی و ركود مسكن در سال 1393 اشاره كرد كه اعضا براي پرداخت اقساط دچار مشكل شدند. با طولانی شدن ركود در سال 1393 مجمع با پرداخت قسط به مبلغ 200 هزار تومان موافقت كرد. در سال 1394 تمامي اقساط به جز يك قسط حذف شد و اين درحالی بود كه برخی تعاونيها همكاريهای لازم را نداشتند. درحالی كه قرار بود يكی از فاكتورهای مهم در تامين هزينه های پروژه، پرداخت اقساط توسط سهامداران باشد، اين مورد محقق نشد و به دليل شرايط حاكم بر اقتصاد و مسكن، فروش متراژهاي اضافه (فضاهاي مربوط به سهام طلايي) نيز به سرانجام نرسيد. سال 1395 ساخت پروژه با سرعت بيشتری دنبال شد و از شش قسط، پنج قسط دريافت شد و طرح فازبندی، با هدف تمركز بر ساخت بخشی از پروژه آغاز شد، اما باز هم برخی تعاونيها به تعهدات خود عمل نكردند. حال اين سوال پيش ميآيد، درحالي كه تضمين ساخت، مستلزم تامين اقساط سهامداران است و اقساطی از اين بابت  دريافت نشده و شرايط اقتصادی، رونق مسكن، دريافت تسهيلات و فروش متراژهاي اضافي (فضاهاي مربوط به سهام طلايی) نيز به ثمر نرسيده است؛ اتمام پروژه چگونه ممكن خواهد بود؟ البته بايد تاكيد كرد، اتحاديه رسا در دايره تصميمات خود، با فروش متراژهای اضافه (فضاهای مربوط به سهام طلايی) و تهاتر، درصورت داشتن توجيه اقتصادی، بخشي از اين هزينه ها را تامين ميكند اما بخش مهم ديگر پرداخت اقساط توسط سهامداران است تا در ساخت اين پروژه حضور فعال داشته باشند و بر سرعت ساخت بيفزايند. 

چند سالی است که با رکود مواجه شده‌ایم و این وضعیت تاثیر خود را بیش از دیگر عرصه های اقتصاد بر مسکن و به ویژه بخش تجاری گذاشته است؛ این شرایط باعث شده که سرمایه گذاری در این عرصه کاهش پیدا کند. از آنجایی که "آرتمیس" سهام محور است و سرمایه آن باید توسط سهامداران فراهم شود، وقتی آنها نتوانند پروژه را به لحاظ مالی حمایت کنند، طرح فازبندی راه حل مساله خواهد بود. الته ناگفته نماند که برخی پروژه‌ها از همان ابتدای ساخت، وارد طرح فازبندی می‌شوند.

همواره تلاش ما بر این بوده است که منافع اعضا در تمام شرایط حفظ شود. اما وقتی شرایط ساخت چنین پروژه‌ای به دلیل شرایط اقتصادی فراهم نیست، اجرای طرح فازبندی موجب می‌شود، کسانی که در حال پرداخت اقساط هستند، زودتر به منافع مورد نظرشان دست پیدا کنند. شاید عده ای هم نتوانند این راه را با سرعت با ما طی کنند که البته ما برای این افراد هم برنامه داریم.

اصلا این موضوع مطرح نیست. ما افرادی داریم که می‌توانند بیش از دیگران سرعت داشته باشند. برای عده‌ای که کمتر سرعت دارند نیز جریمه در نظر گرفته شده بود؛ اما با آغاز طرح فازبندی وعده ما این بود که جریمه‌ها را حذف کنیم. به این ترتیب کسی که توان دارد، اقساط خود را می‌پردازد، پس از پرداخت اقساط نیز ساخت و رشد پروژه آغاز می‌شود. به کسی که توان مالی ندارد هم کمک می‌شود. به این ترتیب از یکسو اصل سرمایه سهامداری که توان مالی ندارد به خاطر جریمه کم نمی‌شود، از سوی دیگر آنها می‌توانند خودشان را با فازهای بعد که در مدت طولانی‌تر و اقساط کمتر برنامه ریزی شده است، تطابق دهند.

در پروژه‌های مسکونی که توسط تعاونی‌ها ساخته می‌شود، بر اساس امتیازهای فرد، به وی واحد، تعلق می‌گیرد. پروژه نیز با دامنه محدودی ارزش گذاری می‌شود. براساس ماده 46 قانون تعاونی‌ها قانون گذار ضریب مرغوبیت را مطرح می‌کند اما این ضریب حدی دارد و بعد از ساخت پروژه، واحد بر اساس امتیازبندی به فرد تعلق می‌گیرد. کسی که به پرداخت خود سرعت می‌دهد طبیعی است که می‌تواند منافع خوبی را کسب کند. در پروژه‌های مسکونی که ما تحویل داده‌ایم، پرداخت‌ها تفاوت زیادی نداشت اما امتیاز بالاتر افراد باعث شد تا بهره خوبی ببرند. حقیقت این است که در پروژه تجاری این موضوع مشهودتر است. البته آرتمیس در ابعاد ملی طراحی شده و منحصر به فرد بودن آن باعث شده تا هیچ سهامداری در آن ضرر نکند.

تعاونی ها و اتحادیه هردو از یک پیکره کشتی هستند که مقصد آن ها ساخت پروژه تجاری و اداری آرتمیس می باشد هرچه تعامل اتحادیه و تعاونی های عضو بیشتر باشد اعتماد اعضاء نسبت به اجرای پروژه فازبندی بیشتر خواهد شد و این اعتماد نیروی محرکه خوبی برای موفقیت اتحادیه و تعاونی ها می باشد.

از اول اردیبهشت ماه برنامه اجرایی فازبندی را با جدیت پیگیری کردیم. فازبندی جبهه های مختلفی دارد که اولین و مهمترین آن، بحث اجرایی آن است. میتوانستیم مانند بسیاری از پروژههای منطقه اجرای فازبندی را با توجه به اهمیت بصری آن از بخش نما آغاز کنیم. اما به فهم سهامداران احترام گذاشتیم و اجرای پروژه را براساس اولویتهای درست اجرایی و فنی انتخاب کردیم. اولین  اولویتمان را تکمیل اسکلت تعیین کردیم که در حال حاضر با روال مطلوبی پیش میرود، اولویت دوم را تکمیل سقفهای بتنی دیدم که به طورمیانگین هر چند روز یک بار بتن ریزی انجام میشود. اولویت سوم پوشش ضد حریق بوده است که پیمانکار مقدار قابل توجهی مصالح وارد کرده است، اولویت بعدی همزمان با اجرای نما، دیوارهای داخلی و تاسیسات برق و مکانیکی است؛ این فرایند به این معناست که جایگاه فنی نما را در مرحله اجرایی خود دیدیم و اینطور نبوده که اولویتهای نما را به فعالیتهای مهندسی و اجرایی اختصاص دهیم. در غیر این صورت در اجرای مراحل، تداخل ایجاد می شد و علاوه بر مشکلات اجرایی به آیتمهای زودتر از موعد مقرر انجام شده، آسیب وارد میشد. هدف ما این بوده که اصول فنی و مهندسی را فدای شوهای تبلیغاتی نکنیم. کارگاه ما منضبط، فنی و مهندسی است که در هیچ جایی با چالش مواجه نیست.

بحث دیگر فازبندی راه اندازی سامانه بود، که متاسفانه خیلی دیر هم اجرا شده است. حقیقت این است که هر کار گروهی به اعتماد نیاز دارد و بدون این مهم به موفقیت نمیرسد. سنگ بنای اعتماد هم بحث شفافیت است، شفافیت زمانی اتفاق میافتد که تمام اطلاعات در دسترس باشد تا هرکس وضعیت خودش را به صورت آنلاین رصد کند. امروز این سامانه راه اندازی شده و در حال بهره برداری است. این موضوع میتواند به اعتماد سهامداران کمک کند. بسیاری مطرح میکنند که اقساط ما در جای دیگر و در پروژه دیگر هزینه میشود. این سوالاتی است که به طور مرتب پرسیده میشود که با راه اندازی این سامانه این مسائل به وجود نمی آید.

ما در مرحله اول فاز یک (تی دو) هستیم. برنامه ریزی غیر اجرایی برای تی سه داریم. با توجه به اینکه در هر مرحله از فازبندی سرعت انجام کار افزایش پیدا میکند، برنامه این است که در چند ماه آینده ساخت تی سه را هم مطابق با همین ترتیب اجرایی آغاز کنیم.

طبق برنامه مصوب قرار است تا پایان اسفند 1396 تی دو تحویل داده شود اما پیش نیازهایی برای این موضوع وجود داشته که تا پایان اسفند محقق نشده است. استقبال اعضا از طرح فازبندی از خرداد ماه آغاز شد، هنوز فاز یک کامل نشده و این درحالی است که قریب پنج ماه از تصویب طرح فازبندی میگذرد. در فاز یک، بحث دیگر بدهکاری تعاونیها بود که یکی از منابع مالی تامین تی دو بوده است و آنها به وعده خود عمل نکرده اند. اما تلاش ما این است که با کمترین تاخیر، پروژه را تحویل دهیم.

این موضوع در حال پیگیری است. قراردادهایی که بابت تهاتر منعقد شده است تا چند ماه آینده نشان میدهد که ما و اتحادیه در این باره به تعهدات خود عمل کرده ایم. روند اجرایی در کارگاه نیز نشان میدهد که  تهاترها به درستی و در جای خود مورد استفاده قرار گرفته است. بیش از 40 نفر در حال کار بر روی نما هستند و نزدیک به 70 درصد نما تهاتر است. تاسیسات و آسانسور پروژه تهاتر بوده است. بخش تامین نقدینگی کمتر از بخش تهاتر اما بسیار اثر گذار است. در ساخت پروژه به بخشی از ابزار و مصالح نیاز داریم و مبالغ آن به قدری نیست که بخواهیم تهاتر انجام دهیم. اگرچه قرار است که 30 درصد هزینه ساخت از  طریق تامین نقدینگی تامین شود اما این مقدار بسیار اثر گذار است. پیگیری وام هم در حال انجام است اما به دلیل وضعیت نقدینگی نامناسب بانک ها و کاربری اداری تجاری پروژه، تاکنون به نتیجه ای نرسیده ایم.

تیم سرمایه گذاری در این باره مذاکرات را انجام می دهد اما شرایط حاکم بر کشور این کار را سخت کرده است. روند هم افزایی مثبت پروژه به همه این موارد کمک  میکند. تا چند ماه پیش سرمایه گذار حاضر به سرمایه گذاری نمیشد چراکه وضعیت راکدی را میدید؛ اما در حال حاضر میتوان گفت با پرداخت بهتر اقساط توسط اعضا وفعالتر شدن عملیات اجرایی، سرمایه گذار هم راحتتر به پروژه ورود پیدا میکند.

برخی تعاونیها یکسان و همسو با اتحادیه عمل نمیکنند. درحالی که در اجرای طرح فازبندی آنها باید همپای اتحادیه باشند. بحث راه اندازی سامانه معیار خوبی است و تعاونیهایی که بنای همکاری ندارند، خودشان را نشان میدهند. امیدوارم این همراهی بیشتر باشد. من از اعضای تعاونیها میخواهم در راستای پیشرفت پروژه راه اندازی و پیگیری کامل سامانه را به منظور ثبت امتیازها از تعاونی خود بخواهند. این سامانه بسیار اثرگذار است و ما نیز برنامه هایی برای پیگیری ازتعاونیها داریم.

خرید و فروش قرارداد هیچ گونه فرایند پیچیده ای ندارد و این موضوع در قرارداد دیده شده است تا اگر عضو بخواهد متراژی را به فروش برساند این کار را انجام دهد. درواقع خرید و فروش اوراق در قرارداد ثبت میشود. درصورت جمع آوری اوراق، هیچ مشکلی برای اعضا به وجود نمیاید، مساله ای نیز در انتقال تعاونی وجود نخواهد داشت. درحقیقت سهامداران بعد از بستن قرارداد، همان اوراق را از نظر محتوایی در قالب یک قرارداد دارند. در طرح خرید و فروش اوراق، علاوه بر تعاونیها با چند بنگاه دار نیز تعامل خواهد شد.

بی شک این عرضه و تقاضاست که قیمت اوراق را تعیین میکند. در این مورد مدیریت عرضه اوراق در قیمت آن تاثیرگذار است که با جمع آوری و تبدیل آن به قرارداد، مدیریت ارزش اوراق در دست اتحادیه خواهد بود تا به این طریق، قیمتها متعادل شود. جمع آوری کل اوراق مانع از این میشود که افرادی از این وضعیت سواستفاده و برای کاهش قیمت آن تلاش کنند. راهکار بعدی ساخت بخشی از پروژه است؛ چراکه موجب ایجاد ارزش افزوده میشود؛ برای این منظور طرح فازبندی به تصویب رسید تا با تمرکز بر ساخت بخشی از پروژه و حذف جرایم سهامداران، آنها نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام کنند. علاوه بر این ساخت فاز یک موجب میشود تا امکان تهاتر و فروش بیش از گذشته مهیا و پیشرفت پروژه مطلوب باشد.

این موضوع دلایل متعددی دارد. رکود نه تنها در صنعت ساخت و ساز بلکه در برخی صنایع دیگر نیزاثرگذار بوده است، همین موضوع باعث شد تا در کنار عدم پرداخت اقساط توسط سهامداران، عدم دریافت وام بانکی و عدم موفقیت در انجام تهاتر و فروش، پیشرفت پروژه آرتمیس با کندی مواجه شود. این موضوع در بسیاری از مجتمع های تجاری و مسکونی در سطح کشور نیز مشهود است. یکی از دلایل دیگر، این است که به جای رواج یاس و ناامیدی از سوی سهامداران، تلاش شود تا مشکلات پروژه به نفع تمامی سهامداران مرتفع شود. فعالیت در تعاونی ملزم به رعایت حقوق تمام افرادی است که در آن حضور دارند، چه افرادی که توان پرداخت اقساط را دارند و چه افرادی که این توان را ندارند. رواج یاس و عدم تلاش در راستای پیشروی، در هر پروژهای که باشد، باعث کاهش ارزش آن میشود. باید خود اعضا در برابر این مسائل ایستادگی کنند.

سه جانبه بودن قرارداد به لحاظ حقوقی مشکلی ندارد. علت اینکه قرارداد سه جانبه شد برای این بود که اتحادیه نمیتواند با عضو به طور مستقیم درگیر شود و به لحاظ قانونی این منع وجود دارد. اعضای اتحادیه تعاونیها هستند و واسط اتحادیه و سهامدار تعاونی است. اگر عضو از تعاونی خارج شود نمیتواند عضو اتحادیه باشد. از طرفی با سه جانبه شدن قرارداد، تعهد متوجه اتحادیه نیز خواهد بود. بنابراین سه تعهد در قرارداد ذکر شد که شامل تعهد عضو، تعاونی و اتحادیه است. این کار آسیب نیست بلکه تعهد سه طرفه  سه طرف که ذی نفع هستند باید مشخص میشد .از طرفی تعاونی یک ، محکمتر شده است. در این تعهد شرکت سرمایه گذاری نیست، باید منفعت تمام اعضا را در نظر بگیرد و چون منفعتی ندارد باید با اقساطی که  نفر را ببیند و منافع همه اعضا را در نظر 300 اعضا میپردازند پروژه را به اتمام برساند. اتحادیه باید سه هزار و بگیرد. اگر کسی از این قرارداد سوءاستفاده کند موجب خسارت میشود و این اعضا هستند که باید آن را جبران کنند.

بله. خرید و فروش آن حتی از برگه ها آسان تر و مطمئن تر خواهد بود. بر اساس قوانین، قراردادها هم قابل واگذاری و هم قابل فروش و هم وکالت در تعهد می باشند. نحوه اجرایی آن در آیین نامه فاز بندی مشخص شده است.

طبق مصوبه طرح فازبندی مورخ 95/10/23 در مجمع عمومی فوق العاده، هر عضو می تواند برگه های خود را بدون هیچ وجهی به هر تعاونی که دلش بخواهد انتقال دهد و تنها شرطش این است که در تعاونی مقصد برگه داشته باشد ولو یک برگه اداری. روش آن هم این است که باید به تعاونی مبدا مراجعه کند و درخواست کتبی دهد و تعاونی مقصد را مشخص نماید. هیچ تعاونی هم حق ممانعت ندارد.

نقل و انتقال قراردادها که بعد از فازبندی اتفاق می افتد، اعضا نقش اصلی را ایفا می کنند و تعاونی ها نقش کمتری دارند. لذا نقل و انتقال قرارداد همانند نقل و انتقال اوراق است و هم تعاونی مبدا و هم مقصد باید این مورد را قبول داشته و هیچ یک حق ممانعت ندارند و کار با سهولت بیشتری انجام می گیرید.

در طرح فازبندی امتیاز بندی به دو قسمت تقسیم می شود:

1- امتیاز عضو قبل از شروع طرح یعنی واریزی عضو تا 96/12/15 که بر اساس واریزی تعاونی ها به اتحادیه  بوده و اتحادیه امتیازاتی را به تعاونی ها اختصاص می دهد و تعاونی ها موظفند بر اساس فرمول اتحادیه امتیاز را بین اعضا تقسیم کنند. یعنی طبق نرم افزار تعاونی امتیاز هر فرد را که سابقه او می باشد را به طرح الصاق خواهد کرد.

2- امتیاز عضو بعد از شرکت در طرح فازبندی که بر اساس واریزی که در تعاونی انجام خواهد داد و تعاونی ها نیز بر اساس آیین نامه فازبندی مصوبه 95/10/23 به اتحادیه واریز خواهند نمود و واریزی ها بر اساس تاریخ عضو ثبت خواهد شد و امتیاز آن را خواهند گرفت و در این جا تعاونی ها نقش انتقال وجه را برای اعضا دارند یعنی انتقال وجه با یک واسطه آن هم بر اساس قوانین مصوب. در نهایت بعد از اعلام امتیاز عضو در قسمت 1 ، امتیاز قسمت 2 که بعد از مشارکت در طرح فازبندی است در هر مرحله به آن اضافه می شود و عضو می تواند امتیازبندی و جایگاه خود را در سامانه اتحادیه مشاهده نماید.

بر اساس اساسنامه تعاونی ها، طرف حساب اعضا تعاونی ها می باشند مگر اینکه این قیومیت را به اتحادیه واگذار کنند. البته بر اساس تصویب مجامع، ضرورتی ندارد که سهامداران با اتحادیه مستقیم طرف شوند. ولی قانون به صراحت بیان کرده که اعضا، تعاونی ها را تشکیل می دهند و تعاونی ها، اتحادیه را تشکیل می دهند و وظایف هر کدام را قانون جداگانه مشخص کرده است.

اتحادیه طبق ماده 7 تبصره 2 آیین نامه فازبندی مصوب مجمع متعهد می گردد در صورتی که اعضا و تعاونی ها به کلیه تعهدات خود اعم از پرداخت اقساط و ... عمل نموده باشند به استثنا تبصره 1 همین ماده که بابت هر ماه تاخیر در تحویل موضوع قرارداد مبلغی معادل 50 درصد اجاره بهای ماهانه واحد مورد قرارداد و مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری بعنوان جریمه تاخیر در ایفای تعهد به عضو پرداخت نماید.

ثبت اوراق در سامانه اجباری است؛ چراکه در غیر این صورت اوراق ابطال میشود. حضور در فاز یک، دو و سه
بستگی به میزان واریزی و شرایط امتیازگیری دارد که البته حضور و واریزی در فاز سه که حداقل واریزی را دارد،
اجباری است.

در مرحله فازبندی جرایم حذف شده اما مانده بدهی گذشته افراد که در قاعده قبلی بوده است، همچنان مشمول
جریمه خواهد بود.

اقساط علی الحساب است و هر بلوک بر اساس هزینه های تمام شده آن محاسبه و دریافت میشود.

بر اساس مصوبه هیات مدیره به آن ها سود خوش حسابی تعلق می گیرد.

تبدیل فعلا امکان پذیر نیست مگر در آینده کسانی باشند که تجاری بخواهند یا اداری بخواهند که می توانند با توجه به صرفه و صلاح هر دو طرف با همدیگر معاوضه کنند و در اتحادیه چنین امکانی وجود ندارد چرا که صاحبان برگه ها اعضا می باشند.

در حال حاضر اوقافی ها چون در فاز یک می باشند باید در طرح شرکت نمایند ولی با توجه به شرایط ، هیات مدیره به دنبال راهکاری برای آن ها نیز هست ولی تا کنون راه کار مستدل و قابل اجرا ارائه نشده است.

طبق مصوبه مجمع در سال 90 به ازای هر یکصد هزار تومان یک امتیاز تعلق خواهد گرفت. لذا هر چقدر پول واریزی بیشتر باشد امتیازی بالاتری خواهد گرفت و کسانی که بخواهند در آینده جبران نمایند می بایست چندین برابر آن واریزی را بپردازند تا شاید به امتیاز بدست آمده آن عضو که پول خود را یکجا واریز کرده برسند و شاید هم غیر ممکن باشد. پس واریزی زودتر و مبلغ بیشتر امتیاز بالاتری دارد.

یکی از دلایل انتخاب برج ها در ترتیب قرار گرفتن در فازبندی علاوه بر پیشرفت فیزیکی، دارا بودن سهام طلایی در آن ها بود. لذا پول ساخت سهام طلایی را باید کلیه اعضا پرداخت نموده و از سودهای آن بهره مند شوند به همین دلیل بلوک های 1 و 5 که دارای بیشترین سهام طلایی هستند در فاز آخر ساخته می شوند.

در طرح فازبندی هر عضو باید مبالغ ریالی برای هزینه یک متر را (آن چه به عنوان سهم عضو در نظر گرفته شده) پرداخت نماید یعنی هزینه یک متر داده شود و با توجه به امتیاز مکان خود را انتخاب نماید که آیتم دیگری به نام ضریب مرغوبیت طبق اساسنامه تعاونی ها بر اساس قیمت تمام شده پرداخت نماید. لذا ماهیت این طرح با طرح تبدیل اوراق به مساحت مصوبه مجمع 30/2/94 متفاوت خواهد بود.

بله افراد می توانند ریسک دیر تحویل گرفتن واحد را بپذیرند و انتخاب خود را در فاز بعدی  انجام دهندبا این حسن که دیگر هزینه های بالاسری و تورم و ... را ندارند. لذا باید به این نکته توجه داشته باشند که ممکن است کسانی بیایند و از شما به لحاظ امتیازی جلو بزنند که برای جبران آن با توجه به اینکه در سامانه قابل رصد و پیگیری می باشد با تزریق نقدینگی امتیاز خود را بالا برده و در آخر مبالغ مازاد واریزی خود را از پروژه دریافت نمایند.

افراد می توانند به اختیار در فاز 1 و 2 شرکت نکنند ولی در فاز 3 که فاز آخر می باشد شرکت اجباری است و در صورت عدم پرداخت اقساط برابر آیین نامه فازبندی طبق اساسنامه تعاونی با آن ها برخورد خواهد شد.

طبق آیین نامه تا زمانی که ساخت پروژه به پیشرفت 95 درصد برسد امکان جانمایی فراهم میشود و تا آن زمان، فرصت رقابت است. هرکس متناسب با تعداد اوراقش برای هر صد هزار تومان در هر روز یک امتیاز میگیرد، به این ترتیب هرکس واریزی پول بیشتری داشته باشد، امکان انتخاب واحد با ارزشتری دارد. 

انتخاب واحد تا پایان زمان رقابت بین سهامداران ممکن نیست و باید این فرصت به صورت برابر در اختیار تمام سهامداران قرار گیرد تا از توان خود نهایت بهره را ببرند، پس باید تا پیشرفت 95 درصد به رقابت بپردازند.

در پیش فروش واحدهای تجاری و اداری، افراد، واحد معینی را به قیمت مشخص خریداری میکنند اما در طرح فازبندی، اعضا با پرداخت قیمت تمام شده ساخت به صورت اقساط و کسب امتیاز، واحد مورد نظر خود را برابر رتبه تعیین شده انتخاب میکنند. بدیهی است افرادی که امتیاز بالاتری دارند حق انتخاب واحد مرغوبتر را خواهند داشت. همچنین با راه اندازی سامانه امتیازات، سهامدار هر لحظه از وضعیت امتیاز خود مطلع شود.

ما با فروش یک واحد هزینه ساخت پروژه خودمان را از فرد گرفته ایم. بنابراین پرداخت جریمه تاخیر از این محل توجیه منطقی دارد. بنابراین اتحادیه مکلف است طبق قرارداد، عمل کند و بدیهی است اعضایی که نسبت به انجام تعهدات عمل نکنند مشمول جریمه شده و جریمه تاخیر تحویل واحدهای پیش فروش از این محل تامین میشود. 

متراژها مشخص و به تعاونیها ارسال شده است.

اگر افراد توان پرداخت اقساط را ندارند، توسط اتحادیه رد نمیشوند اما نباید توقعی برای ساخت و تحویل به موقع پروژه داشته باشند. این افراد میتوانند در فازهای بعدی قرار بگیرند.

این زمانها یک برآورد کارشناسی است. باید دید چه تعداد از اعضا وارد پروژه میشوند و چه مقدار وجه به پروژه تزریق میکنند. پیش بینی زمان دقیق امکان پذیر نیست. از طرفی  شرایط اقتصادی کشور نیز قابل پیش بینی نیست. این برنامه زمان بندی با تخمین میزان پرداختی اعضا اعلام شده است. پیش بینی ما از حضور اعضا در فاز یک به درستی صورت گرفته، بیش از 5۰ درصد میزان تخمین زده شده در فاز یک شرکت کرده اند؛ وضعیت خوبی داریم. از سوی دیگر همه پیمانکاران ما برای کار و افزایش نیروهای خود مشتاق هستند. به عنوان مثال تعداد افراد حاضر در اجرای نما از 25 نفر به 5۰ نفر افزایش یافته است. بنابراین چنانچه واریز اقساط افزایش یابد، سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه نیز افزایش خواهد یافت.

به واریزی پول عضو، امتیاز تعلق میگیرد. به این ترتیب، جدول اقساط مفهومی نخواهد داشت. امروز جدول پرداخت اقساط که در آن پرداخت جرایم مفهوم داشت، در ظاهر حذف شده است. سهامدار جریمه نمیشود، زمان تاریخی برای پرداخت اقساط مفهومی ندارد و فرد با پرداخت اقساط امتیاز کسب میکند. بنابراین جدول اقساط، کاربرد سابق خود را ندارد. فرد میتواند برای افزایش امتیاز خود هر زمان که اراده کند تمام پول را بپردازد و اگر نخواهد میتواند تا چند ماه هم از پرداخت اقساط امتناع کند. دقیقا همین تصمیمات موجب کاهش یا  افزایش امتیاز فرد می شود. زمان دقیقی برای آغاز ساخت فاز دو و سه تعیین نشده است، ممکن است رونق اقتصادی و پرداخت اعضا به گونه ای باشد که فاز دو و سه با یکدیگر ساخته شوند. البته این پروژه به قدری جذابیت دارد که حتی افرادی که در سرمایه گذاری بخش مسکن اشتیاق ندارند، به دلیل جذابیت و ویژگیهای منحصر به فرد آرتمیس برای این منظور تمایل نشان میدهند.

با پرداخت تمام اقساط توسط عضو، وی از ادامه اقساط بری است چراکه شاید اتحادیه نتوانسته باشد بخش نقدینگی از طریق تهاتر و یا فروش را به موقع انجام دهد. اما امیدوار هستیم با استقبال مطلوب اعضا این اتفاق رخ ندهد.

هزینه هر مترمربع به طور ناخالص حدود سه میلیون تومان است که با در نظر گرفتن مشاعات و همچنین سهم امتیاز طلایی، قیمت خالص حدود 16 و نیم میلیون تومان برآورد شده که در قرارداد به آن اشاره شده است.

ما نمیتوانیم تضمین بدهیم که کدام عضو تا پایان، اقساط را پرداخت میکند. این مسیری است که باید به تناسب عدالت در آن پیش رفت. افراد متناسب با امتیازی که دارند، واحدهای مورد نظر خود را انتخاب میکنند، بنابراین از هم اکنون قابل پیش بینی نیست.

اگر سهامداران قادر به پرداخت تمامی هزینه های ساخت بودند بی شک حتی یک سانتی متر از پروژه واگذار نمی شد اما با توجه به بضاعت مالی اعضا در تامین هزینه ها، مجمع  عمومی اتحادیه به این نتیجه رسید تا بخشی از هزینه را از محل پیش فروش و تهاتر با پیمانکاران تامین کند.

در همه پروژه ها در زمانهای مختلف بازنگری در نقشه صورت می گیرد که هدف آن ایجاد ارزش افزوده و اصلاح در پروژه است. در این راستا تغییر استراتژیک ما تغییر طبقه هایپر بود تا امکان بیشتری برای انتخاب واحدهای بهتر برای سهامداران فراهم شود.

قسط پرداختی توسط سهامداران برای ساخت متراژ هرینه می شود و قابل عودت نیست.

در طرح فازبندی موضوعی تحت عنوان جا به جایی تجاری به اداری و اداری به تجاری وجود ندارد. اما در مرحله پایانی شرایط متفاوت خواهد شد و این امکان به وجود می آید.

نمیتوان این میزان را دقیق اعلام کرد. چراکه در طراحی ها این متراژ، قابل جا به جایی و افزایش ارزش افزوده است. نسبت درصد سهام طلایی تجاری به اداری چهار به یک است.

خیر، این امکان وجود ندارد. باید با پرداخت اقساط توسط اعضا ساخت پروژه به اتمام برسد. پس از آن، میزان دقیق سهام طلایی برآورد شده و به آنها تعلق میگیرد.

بنگاه، صنف مجزا دارد و اداره آنها با ما نیست. اما آنچه در حال حاضر در اولویت است بی توجهی به اظهارات دلالها و تلاش برای حضور حداکثری اعضا در ساخت پروژه است.

ما یک بار از بانک مسکن به مبلغ 22 میلیارد تومان وام دریافت کرده ایم و از آن زمان به بعد وامی به پروژه تعلق نگرفت. پس از آن بحث سیاستهای انقباضی بانک مرکزی مطرح شد تا وام پرداختی به پروژه های مسکن، به طوراختصاصی تنها برای تکمیل مسکن های مهر باشد. تا به امروز هم تلاش اتحادیه برای دریافت وام بی نتیجه بوده است. سود برخی وامها  الای 35 درصد بود که برای ما به صرفه نبود.

در حال حاضر انتقال برگه به تمام تعاونی ها آزاد است. در فازبندی، برگه ها در هر تعاونی که عضو درآن قرار دارد، اگر بخواهد تبدیل به قرارداد میشود. اما با ایجاد سامانه ثبت امتیازات موضوع عضویت در تعاونی ها مهم نیست. درواقع ثبت امتیاز فرد در اتحادیه خواهد بود و در اینجا تعاونی بی معناست. اما اگر فردی بخواهد تعاونی خود را تغییر بدهد، میتواند این کار را انجام دهد. همان طور که برگه ها قابل خرید و فروش است؛ قرارداد، هم متری و قابل خرید و فروش است. درواقع در انتهای قرارداد برگه ای است که در آن خرید و فروش ها ذکر میشود. افراد تا 15 اسفند ماه 1395 هر اندازه که قسط واریز کردند برای تصفیه بدهی آنها بود. بعد از آن، وارد طرح فازبندی شدند. ما برای تمام تعاونی ها جلسات متعدد کارشناسی برگزار کردیم تا آنها توجیه شوند. حالا این تعاونی ها هستند که باید برای اعضا این جلسات توجیهی را برگزار کنند.

برگه ها اگر جمع آوری شود مدیریت آنها برعهده اتحادیه خواهد بود اما بیشتر، دلالان نگران آن هستند. با جمع آوری اوراق، تخلف در خرید و فروش، کاهش و افزایش قیمتها به حداقل میرسد. قرارداد مانند برگه نیست که از آن سوء استفاده شود. درواقع جمع آوری اوراق به دلیل کنترل آن است. اگر قرار است به اوراق کمک شود باید برای جمع آوری آن اقدام کرد. از طرفی باید گفت جمع آوری این برگه ها نمیتواند به سرعت موجب افزایش قیمتها شود چراکه بازار، تقاضا ندارد و این مساله به رکود موجود در بازار بازمیگردد. ناگفته نماند، تجمیع اوراق هیچ هزینه ای ندارد جز اینکه اقساط گذشته عضو پرداخت شود.

با پایان یافتن مراحل ساخت، کارشناس رسمی دادگستری واحدها را بر اساس ضریب مرغوبیت ارزش گذاری میکند، بنابراین مبنای محاسبه واحد با اعضا، ارزش گذاری کارشناس رسمی خواهد بود.

در اتحادیه پروژه ای به غیر از آرتمیس نداریم. سهامدار پروژه مسکونی "الماس" ما نیز متفاوت با این پروژه تجاری اداری بود. الماس با 147 واحد، اقساط ساخت جداگانه داشت، هزینه های دریافت شده، پرداخت شد و ساخت این پروژه به اتمام رسید. در آرتمیس قرارداد سه جانبه بستیم و سامانه امتیازبندی قرار داده شد تا بعد از پرداخت قسط توسط عضو،  چنانچه تعاونی به هر دلیلی از پرداخت این هزینه به اتحادیه سر باز زند، اولین نفری که متوجه این موضوع شود خود عضو باشد. بنابراین فرآیند کاملی برای اطمینان بخشی به اعضا تعریف شده است. 

اولین و مهمترین مشکلی که در تعاونی های مسکن وجود دارد و مدیران با آن رو به رو می شوند تامین نقدینگی ساخت و تکمیل پروژه می باشد که بدلیل متفاوت بودن توان مالی اعضا و در نتیجه عدم تامین نقدینگی با مشکل مواجه شده و اجباراً به نظام بانکی مراجعه می نمایند که در پروژه های مسکونی امکان تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز از طریق سیستم بانکی امکان پذیر است اما در پروژه های تجاری اداری امکان دریافت وام از سیستم بانکی به دلیل اتخاذ سیاست پولی انقباضی توسط دولت و بخشنامه بانک مرکزی مبنی بر عدم ترهین اسناد پروژه های تجاری اداری بسیار مشکل است و طی 3 سال اخیر به بانک های مختلف مراجعه و جلسات و رایزنی های بسیار زیادی انجام گرفت که متاسفانه تاکنون توفیقی حاصل نشده است. البته پرونده و مسیر دریافت وام و تسهیلات از منابع بانکی در جریان است که امیدواریم بتوانیم بخشی از نقدینگی مورد نیاز پروژه را از این محل تامین و ضمن برداشتن فشار اقساط از دوش اعضا، زمان اتمام پروژه را جلو بیاندازیم. (ان شاء الله)

اصولاً تامین نقدینگی دغدغه اصلی تمامی تعاونی ها و پروژه ها می باشد و بسیاری از پروژه ها بدلیل عدم تامین نقدینگی دچار مشکل می شوند، پروژه هایی که توسط بخش خصوصی اجرا می شود مشکلات کمتری نسبت به پروژه های تعاونی ساز دارند و لذا تامین نقدینگی و جلو بردن ساخت و ساز در پروژه های تعاونی ساز می تواند از طریق زیر انجام گردد:

1- تامین نقدینگی از طریق پرداخت اقساط توسط اعضا
2- تامین نقدینگی از طریق دریافت تسهیلات بانکی و وام
3- ساخت و اتمام پروژه از طریق مشارکت با سرمایه گذاران و ...
4- ساخت و اتمام پروژه از طریق انجام تهاتر با پیمانکاران و ...

تهاتر در لغت به معنی تبادل کالا است و در پروژه های مسکونی و تجاری، برداشتن واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در قبال کار و خدمات انجام شده توسط پیمانکاران و سازندگان است.
در صورت وجود و تامین نقدینگی، انجام تهاتر توسط کارشناسان توصیه نمی شود زیرا مشکلاتی از قبیل بالا رفتن هزینه ساخت و قیمت تمام شده ، طولانی شدن زمان ساخت و ... به همراه دارد اما در شرایطی که در حالت رکود در بازار مسکن قرار داشته و تامین نقدینگی از طریق دریافت از اعضا و سیستم بانکی با مشکلات عدیده ای مواجه می گردد شاید بهترین و دست به نقدترین گزینه ای که می تواند به ساخت و پیشرفت اینگونه پروژه کمک کند"تهاتر" است.

ساخت و ساز در اساسنامه اتحادیه پیش بینی شده است و لذا اتحادیه مشکلی در ساخت و ساز ندارد.

در اساسنامه اتحادیه پیش بینی ساخت تجاری نیز شده است لذا مشکلی در ساخت تجاری طبق اساسنامه نداریم.

قرارداد منعقده با اعضا قانونی می باشد و البته برگه های سهام نیز مشکل خاصی ندارند ولی شکل قرارداد برای اعضا معتبرتر است.

در طرح فازبندی، در حال حاضر ملاک تحویل مساحت اوراق تجاری برای مساحت تجاری و اداری برای مساحت اداری می باشد منتهی با توجه به شرایط زمان تحویل ممکن است این اتفاق بیافتد ولی فعلا ملاک ها اوراق تجاری و اداری می باشد.

هزینه های  هر متر تجاری  اعلام شده از سوی اتحادیه حدود 16 میلیون تومان می باشد که حدود 5 میلیون تومان فقط برای ساخت از عضو تا تاریخ  95/10/16 دریافت شده است. سپس جهت اقساط فازبندی(فاز 1) حدود 7 میلیون تومان دریافت خواهد شد و الباقی هزینه ها از محل فروش ، تهاتر و ... تامین می گردد.

ممکن است تعداد زیادی از اعضا قسط فاز اول را پرداخت نمایند اما امتیاز نهایی آنها به فاز اول نرسد، در این صورت نمی‌توانند واحد انتخاب کنند اما می‌توانند در فاز بعدی و در صورت حفظ امتیاز، در میان نفرات برتر که امتیاز بالاتری دارند قرار بگیرند و واحدهای خوبی انتخاب نمایند. فرد همچنین می‌تواند هزینه فاز یک را پرداخت کند اما به اختیار خودش در فاز دو، واحد مورد نظرش را انتخاب کند.

تمامی حقوق مربوط به برگه در قرارداد نیز لحاظ شده است. درضمن؛ قرارداد، قانونی‌تر و اعتبار آن بیشتر است.

با مجوز مجمع اقدام به جمع آوری برگه‌ها کرده‌ایم. دلیل آن این بود که قرارداد، اعتبار بیشتری نسبت به برگه دارد و بر اساس قانون، حق عضو است.

بدیهی است هزینه‌های تعاونی بر عهده کلیه اعضاست که ابتدا سقف آن در مجمع سالیانه هر تعاونی به تصویب می‌رسد و روش دریافت آن بر اساس هزینه‌های واقعی، توسط هیات مدیره تعیین می‌گردد.

شرکتی که از سوی جامعه حسابداران رسمی ایران، حسابرسی اتحادیه تعاونیهای مسکن نمونه رسا را برعهده گرفته بود، صورتهای مالی این اتحادیه را طی یک فرآیند دقیق، بررسی و بالاترین نشان حسابرسی را در سال ۱۳۹۵ به اتحادیه رسا اختصاص داد.
به گزارش دفتر سرمایه گذاری آرتمیس، هدف از حسابرسی صورتهای مالی این است که حسابرس درباره درستی تهیه و ارائه آنها از کلیه جنبههای با اهمیت در انطباق با اصول متداول حسابداری، اظهارنظر کند. درحقیقت اظهار نظر حسابرس، اعتبار صورتهای مالی را افزایش میدهد. بند اظهار نظر گزارش حسابرس حاوی نظر صریح حسابرس در این باره است که آیا صورتهای مالی، از تمام جنبه های با اهمیت طبق استانداردهای حسابداری به نحوه مطلوب ارائه شده است یا خیر .
انواع اظهار نظر حسابرسی عبارتند از: ۱- مطلوب - ۲- مشروط - ۳- عدم اظهار نظر - ۴- مردود.
اظهار نظر "مطلوب" بالاترین رتبه و نشان شفافیت مالی است که از سوی حسابرسان جامعه حسابداران رسمی ایران و پس از تایید و بررسی گزارشهای مالی از سوی آنها، به مجموعه حسابرسی شده تعلق میگیرد. بر این اساس، پس از بررسی عملکرد مالی اتحادیه رسا این اتحادیه در سال ۱۳۹۵ ، مفتخر به کسب بالاترین رتبه، یعنی "مطلوب" در مبانی اظهارنظر گزارش مالی شد.
گفتنی است، در کنترل کیفی جامعه حسابداران، شرکتهای حسابرسی در چهار دسته و بر اساس امتیاز، طبقه بندی میشوند. شرکت مستقلی که حسابرسی وضعیت مالی اتحادیه را از سوی جامعه حسابداران کشور برعهده داشته؛ بالاترین امتیاز، یعنی رتبه "الف" را در اختیار دارد.

در پاسخ به پرسش فوق لازم است به موارد زیر توجه شود:

- تنظیم قرارداد از سوی اتحادیه با تعاونی‌ها واعضای آنها تکلیف قانونی اتحادیه و تعاونی‌ها بوده و  اتحادیه در راستای اجرای این تکلیف، اقدام به تنظیم قرارداد با تعاونی‌ها و اعضا نموده است.

- تنظیم قرارداد از سوی اتحادیه، تعاونی‌ها و اعضای آنها خواست اعضای تعاونی‌ها بود که مکرر بر اجرای این خواسته اصرار داشتند که به اشکال مختلف از سوی تعاونی‌ها به اتحادیه منعکس و منتقل گردیده است.

- تنظیم قرارداد از جمله ارکان مطرح در دستورالعمل طرح فازبندی است که پس از تصویب در هیات مدیره اتحادیه در مجمع عمومی 24/2/95 نیز به تصویب رسید.

- تنظیم قرارداد باعث روشن شدن زوایای متعدد روابط حقوقی عضو با تعاونی و اتحادیه و تبیین کلیه حقوق و تکالیف طرف‌های قرارداد بوده و امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. و کلیه زوایای مغفول در اوراق، نظیر میزان اقساط در زمان اتمام پروژه، زمان تحویلودیگرتعهدات تعاونی و اتحادیه در قرارداد روشن و بیان شده است.لذا با وجود قرارداد، نیازی به ضمیمه نمودن اوراق به آن نیست و اوراق پس از ابطال به عنوان سابقه در اتحادیه نگهداری خواهد شد.

- یکی از آسیب‌های اساسی کنترل قیمت در بازار، وجود اوراق به صورت خرد در اختیار سهامداران بوده که در راستای اصلاح قیمت‌ها ضرورت ایجاب می‌کرد که اوراق جمع آوری و باطل گردد.

- با راه اندازی سامانه، خرید و فروش و کنترل متمرکز اوراق توسط اتحادیه صورت گرفته است. به این ترتیب جلوی سوء استفاده عده‌ای سودجو گرفته شده تا در مواقع اضطرار اعضا، به قیمت‌ها آسیب نزنند.

- در وضعیت کنونی رکود مسکن در کشور و ناهمگونی عرضه و تقاضا، وجود اوراق سهام، به سرمایه گذاری کلان و تهاتر، آسیب جدی می‌زند.

- از نظر ماهیتی؛ انعقاد قرارداد، هم از لحاظ حقوقی و هم از لحاظ انطباق با قانون تعاون و اساسنامه شرکت‌های تعاونی و اتحادیه، مطابق با ضوابط قانونی و محکم‌تر از اوراق سهام می‌باشد.

تمامی هزینه‌های برگزاری این جشنواره از محل فروش بلیط تامین خواهد شد.
هر پروژه تجاری، اداری و تفریحی، جهت شناساندن خود، ویژگی‌ها، مزیت‌های نسبی و برتری خود در بازار رقابتی و اقتصاد آزاد، نیاز به تبلیغ دارد. زیرا در بازار رقابتی هرکس بهتر و بیشتر شناخته شود، می‌تواند سهم بیشتری از سرمایه و بازار را نصیب خود کند.
اگر درصد مناسبی از کل هزینه های ساخت این پروژه صرف تبلیغات شود، کار بیهوده‌ای انجام نگرفته است و بی شک با بالا رفتن قیمت و ارزش پروژه، این هزینه جبران خواهد شد. به دنبال مطرح شدن ایده برگزاری جشنواره آرتمیس، هیات مدیره به جهت شناساندن پروژه به سهامداران، مردم، سرمایه گذاران و صاحبان حرف و صنایع از آن استقبال کردند.
برگزاری جشنواره شب‌های آرتمیس، هیچ گونه هزینه‌ای برای اتحادیه و آرتمیس نخواهد داشت و از محل فروش بلیط، تمامی هزینه‌های آن تامین خواهد شد. امیدواریم برگزاری جشنواره شب‌های آرتمیس، نقطه شروع و اوج گرفتن پروژه آرتمیس باشد.

چنانچه سهامداران در تاریخ مقرر نسبت به تحویل برگه‌ها اقدام نکرده باشند، باید در اولین فرصت برگه‌ها را به تعاونی خود تحویل دهند و قرارداد دریافت کنند.

از 15 خرداد ماه 1390 به سهامداران اعلام شد تا برای ساخت، پول واریز کنند که امتیازبندی از آن زمان به افراد تعلق می‌گیرد. واریزی‌های قبل از این تاریخ مربوط به خرید سهام، کسب جواز و ... بوده است که شامل امتیازبندی نمی‌شود.

فروش آزاد و شرایط آن از جمله قیمت گذاری، نقشه‌ها و ... در هر فاز به دفتر مدیریت سرمایه گذاری آرتمیس اعلام می‌شود. بر اساس مجوز مجمع، در حال حاضر فروش آزاد در فاز یک و در بلوک T2 وجود دارد.

در قرارداد فازبندی قید شده است که اگر اعضا اقساط خود را بپردازند اما اتحادیه اقدام به ساخت پروژه نکند، ملزم به پرداخت خسارت است.

هر پولی که برای ساخت، واریز شده است اگر قبل از آغاز طرح فازبندی هم باشد به حساب ساخت می‌رود. افراد برای ورود به طرح فازبندی ملزم به پرداخت پنج میلیون و40 هزار تومان هستند که این مبلغ، واریزی قبل از فازبندی است. بعد از آغاز طرح فازبندی هر مبلغی واریز شده باشد به حساب فازبندی محسوب می‌شود که برای سهامداران امتیاز است. مجموع امتیاز سهامداران نیز، نزد تعاونی‌هاست که باید از این طریق پیگیری شود. توضیح آنکه اگر عضوی بیش از اقساط اعلام شده ( 50.400.000 ریال  بابت هربرگه تجاری و 14.880.000 ریال بابت هر برگه اداری ) تا تاریخ  10/12/95 ( قبل از فازبندی) واریزی داشته باشد ، اولا" : واریزی مازاد او به فازبندی منتقل می گردد .ثانیا" : به این واریزی و واریزیهای بعدی به ازاء هر 1.000.000 ریال در هر روز یک امتیاز تعلق می گیرد . یادآوری: کلیه سهامداران فارغ از اینکه چه زمانی اوراق سهام را خریداری کرده‌اند؛ درصورت تسویه حساب تا 10/12/1395 به میزان 50.400.000 ریال  بابت هربرگه تجاری و 14.880.000 ریال بابت هر برگه اداری برای اوراق آنان، در ابتدای فازبندی محاسبه می‌شود. 

اگر کسی از بخشودگی اقساط مطلع نبوده، پرداختی داشته اما این مبلغ به او بازگردانده نشده است، این مبلغ در قالب فازبندی برای وی به عنوان امتیاز محاسبه می‌شود. درواقع این مبالغ طلب فرد است؛ به این مبلغ سود پرداخت شده و جهت اقساط سال 1395 مستهلک خواهد شد. مبالغ اضافی در طرح فازبندی به عنوان امتیاز  محاسبه می‌شود.

اگر قسط ماقبل را تسویه کرده باشد جریمه‌ای به وی تعلق نمی‌گیرد. با ورود به طرح فازبندی نیز جرایم حذف شده است و چنانچه اقساط ماقبل آن را پرداخت نکرده باشند، جریمه می‌شوند. براساس آیین نامه طرح فازبندی، جریمه از سیستم حذف و امتیازبندی جایگزین آن شده است، یعنی اگر عضوی اقساط تعیین شده در هر فاز را نپردازد به او جریمه ای تعلق نمی گیرد و اگر اقساط را پرداخت کند امتیاز کسب می کند.

به ازای هر 5 برگه تجاری اوقافی ، 4 برگه تجاری عادی تحویل می شود یعنی 20 درصد پایین تر از برگه های اوقافی ، برگه های عادی تحویل می شود.
لازم به ذکر است اوراق اوقافی فقط تجاری هستند.
البته ساز و کار این تبدیل به تعاونی ها ارائه شده است.

راه اندازی سامانه نقل و انتقالات که اکنون به صورت آزمایشی راه اندازی شده که یکی از طرح های حمایتی و منحصر به فرد است.

سامانه نقل و انتقال با هدف 1- کنترل بازار 2- رساندن پروژه به ارزش واقعی 3- سامان دادن به یکپارچگی نقل و انتقالات تعاونی های عضو 4- ارائه مشاوره برای خریداران از وضعیت قیمت های واقعی 5- آنالیز کردن مسیر نقل و انتقالات در تعاونی ها 6- مدیریت عرضه و تقاضا 7- برقراری ارتباط مستقیم با ویژگی عدم افزایش قیمت برای درخواست کننده و کاهش قیمت برای ارائه کننده سهام 8- بسط و گسترش جهت درخواست سهام خارج از ظرف زمان و مکان کنونی 9- آگاه سازی انتقال دهنده و انتقال گیرنده از وضعیت سهام مورد عرضه و تقاضا، طراحی و راه اندازی گردید.

سهامدارانی که کد و رمز ورود دریافت نکرده اند به دو طریق می­توانند اقدام نمایند: 

 

1- مراجعه به تعاونی مربوطه و دریافت کد و رمز

2- ورود به سامانه به آدرس http://hcu-artmis.ir و انتخاب گزینه فراموشی رمز

واحد سنجش اوراق در سامانه بر اساس قرارداد منعقد شده بر اساس متراژ بوده و تعیین ارزش آن با توجه به پارامترهای واریزی قبل از فازبندی و ارزش امتیاز و کشش بازار و واریزی بابت فازبندی که پارمترهای ارزش امتیاز و کشش بازار تا رسیدن به ارزش واقعی افزایش خواهد یافت.

مدیریت سامانه نقل و انتقال زیر نظر اتحادیه و متشکل از یک کار گروه سیاست گذاری که شامل 2 عضو هیئت مدیره، 1 بازرس ، 1 نفر نماینده از تعاونی های عضو می باشد و توسط مجمع و مدیرعامل تعیین و با روش مدیریت اجرایی زیر نظر مدیرعامل انجام وظیفه خواهد کرد.

1- از طریق آدرس سایت وارد شده و مراحل ثبت درخواست خود را تا انتها ادامه دهند.

2- از طریق تماس یا مراجعه به تعاونی های عضو اتحادیه و اقدام به ثبت درخواست سهام در سامانه نمایند.

3- مراجعه به بنگاه ها و یا عامل های مرتبط که دارای کد مخصوص می باشند و خرید خود را در سامانه ثبت نمایند.

1- اتحادیه: سامانه توسط کارگروهی متشکل از هیئت مدیره ، بازرسین، تعاونی­ها سیاست گذاری شده و توسط مدیر سامانه و ادمین ها ، اجرایی و کنترل می شود.

2- تعاونی: تعاونی کلیه فعالیتهای مربوط به صاحبان سهام خود را از جمله ثبت واریزی، نقل و انتقال و انتقال سهام به تعاونی های دیگر و ... را مدیریت می نماید.

3- سهامدار: افرادی که صاحبان سهام در یک یا چند تعاونی عضو اتحادیه بوده و با ورود به سامانه امکان مشاهده صورتحساب خود در هریک از تعاونی ها می باشند و یا اقدام به درخواست یا انتقال سهام و یا اختصاص سهام به فازبندی می باشند.

4- سهامدار جدید: در هیچ یک از تعاونی های عضو اتحادیه سهام نداشته و برای اولین بار اقدام به درخواست سهام نموده است.

برای گرفتن کد کاربری و رمز ورود شرط مشارکت در طرح فازبندی الزامی نمی­باشد و کلیه صاحبان سهام امکان ورود به سامانه از طریق گزینه سهامدارا را دارا می باشند.

هر سهامداری که قرارداد گرفته باشند کد و رمز توسط سیستم داده شده و عضو وضعیت پرداختی و امتیاز خود را مشاهده خواهد نمود.

ابتدا متقاضی گزینه سهامدار جدید را انتخاب و فرم پیش روی خود را شامل فیلدهای قرمز که اجباریست و سایر فیلدها درصورت عدم تکمیل در زمان اخذ قرارداد باید تکمیل گردد و با اخذ نام کاربری و کلمه عبور از طریق درخواست سهام اقدام می نماید. لازم به ذکر است سامانه از قبول کد ملی متفرقه و نامعتبر خوداری نموده و فرد ملزم به ورود کد ملی صحیح خود می باشد.

در این سامانه منظور از انتقال دهنده ، فروشنده و انتقال گیرنده، خریدار می باشد.

الف) گزینه نوع مشارکت:

 

گزینه نوع مشارکت به دو صورت فازبندی و عادی نشان داده می شود. 

1- عادی: افرادی هستند که اقساط خود را به مبلغ 50.402.240 ریال (برگه تجاری) و 14.879.430 ریال (برگه اداری) را تا سررسید 95/10/16با تعاونی تسویه کرده باشند. 

2- فازبندی: افرادی که علاوه بر پرداخت اقساط تا سررسید 95/10/16، اقساط بعدی را هم واریز نموده ­اند و باید قرارداد فازبندی با تعاونی منعقد کرده باشند.

 

ب: گزینه حداقل و حداکثر ارائه متراژ برای خرید و فروش:

 

ممکن است فردی درخواست خرید یا فروش مثلا 5 برگ را داشته باشد و درصورت عدم موجود بودن درخواست سامانه تا حداقل وارده اقدام به قبول درخواست می نماید.

 

ج: گزینه میانگین قیمت:

 

گزینه میانگین عددیست توسط سیستم نشان داده می­شود و متقاضی نمی­تواند آن را تغییر دهد و میانگین حداقل و حداکثر قیمت که توسط کارگروه با توجه به قیمت روز بازار تعیین می­نماید.

 

د: گزینه امتیاز پرداخت به موقع:

 

منظور امتیاز کسب شده یک سهم از اقساط ساخت 90/3/16 تا کنون به شرط واریز تمام اقساط در سررسید خود می باشد.

برای نقل و انتقال بیعانه ای پرداخت خواهد شد که شرایط بیع انجام شود که مبالغ آن در رونمایی از سامانه در زمان افتتاح آن اعلام خواهد شد.

1- فروشنده: فروشنده در صورت انصراف قبل از 24 ساعت و در صورت فروش سهام ، از انتقال مبالغی از حساب او در تعاونی کسر خواهد شد.(مبالغ آن در رونمایی از سامانه در زمان افتتاح آن اعلام خواهد شد.)

2- خریدار: خریدار در صورت انصراف بعد از قبول درخواست و واریز بیعانه، مبلغی از بیعانه­ی وی به نفع فروشنده ضبط خواهد شد. (مبالغ آن در رونمایی از سامانه در زمان افتتاح آن اعلام خواهد شد.)

در این خصوص چند راه کار وجود دارد که بهترین مکانیسم انتخاب شده و متعاقبا در سیستم اعمال می گردد.

مبنای خرید و فروش در سامانه، مقدار امتیازات از تاریخ 90/3/15 تا کنون برای فروشنده و مقدار درخواست امتیاز توسط خریدار مشخص می گردد که توسط سیستم محاسبه می گردد.

افراد هر مبلغی را که به عنوان اقساط پرداخت کرده باشند هر یک میلیون ریال روزانه یک امتیاز به ایشان تعلق خواهد گرفت.

به عنوان مثال اگر فردی ده میلیون ریال واریز کرده باشد روزانه 10 امتیاز به وی تعلق می گیرد.

فلسفه تعیین قیمت توسط سامانه این است که قیمت ها بصورت کاذب پایین و بالا نشده و پارامترهایی مانند پیشرفت پروژه، امتیاز کسب شده حاصل از واریزی فرد در آن نقش داشته و توسط سیستم محاسبه گردیده تا ارزش واقعی هر سهم نشان داده شود.