سوالات متداول

FAQs - سوالات متداول

سهام طلایی برای تجاری و اداری به نسبت 1 به 4 بوده یعنی اگر سهام طلایی 1برگ اداری 1سهم باشد سهام 1برگ تجاری 4 سهم طلایی می­باشد این موضوع مصوب و اکنون برای رسید کردن سهام طلایی اعضایی که در طرح تبدیل شرکت نموده­ اند اعمال شده است.

ایجاد یک طبقه اضافه به منظور بالا بردن متراژ مفید به کل متراژ پروژه صورت گرفته که در­ نهایت موجب ارزش افزوده که بخشی از هزینه ­های پروژه را پوشش دهد و­­ نهایتاً مصوب شد برای اینکه منافع به همه برگه­داران برسد بعد از فروش هر مقدار از 11000 مترمربع در پروژه هزینه شود لذا محل اصلی تامین هزینه های پروژه اقساط سهامداران وآورده از محل فروش بوده اما همان طور که می­دانید درون 35000متر مربع تجاری، سینما ، فرهنگی شهر بازی و... نیز هست یعنی این فضاها نیز تجاری محسوب شده و تماماً در غالب اوراق تقسیم شده به عبارتی بخشی از 1متر تجاری حدود 30سانتیمتر از این نوع فضاهای عمومی است تصمیمی در­ شرایط کنونی گرفته شد که 11000 متر مربع افزایش یافته (یک طبقه) به اوراق سهامداران شیفت پیدا کند و آن فضاهای عمومی مطرح شده از دل اوراق خارج شود و چون شرایط برای نقد شدن این اماکن به دلایل مختلف (ماهیت اجاره ای بودن مانند هایپر، نبودن مشتری در این شرایط رکود و...) محیا نیست بعنوان سهام طلایی مطرح و در هر زمانی هر کدام قابلیت فروش داشته باشد بفروش رسیده و در پروژه هزینه و اگر مصلحت نبود بفروش برسد هم مالکیت و هم انتفاع از آن برگه دار به نسبتی که قبلاً مطرح شد می باشد .

با پیشنهاد هیات مدیره و ارایه مدل­های مختلف به مجمع تصمیم ­گیری می­شود و تنها با برآورد هزینه نمی­شود اقساط و زمان پایان را مشخص کرد نحوه پرداخت و مقدار درآمد از فروش سهام طلایی یا مازاد تعیین کننده ­اند که ان شاءالله با رونق بازار قابلیت نقد شوندگی پیدا کند و با کمک اقساط هزینه ها را پوشش دهد اما ایجاد تعهد درT2و تمرکز بر تهاتر و نقدیندگی پایان 96 پایان ساختT2 می باشد.

اولویت انتخاب بر اساس مصوبه سال 91 که معیار آن واریزی فرد در طول پرداخت اقساط می باشد به قوت خود باقی است یعنی هر 100هزار تومان در یک روز 1امتیاز مثبت برای تعاونی­ها و به تبع آن از طریق تعاونی­ها برای اعضا اعمال می­شود و این اولویت تعاونی یا عضو جهت انتخاب است (قیمت فضاها بر اساس موقعیت طبقه ، ویترین و حرکت جمعیت و...) می­باشد.

ولی در طرح­های اجرایی که هنوز به پایان پروژه و تکمیل نرسیده­ایم قواعد خاص خودش را دارد که فرد متقاضی از قواعد و محدودیت­های خاص طرح برخوردار است.

بله همانطور که متداول است و راه کارش موجوداست انجام میگیرد و بستگی به مساعدت تعاونی انتقال دهنده و گیرنده دارد . که انتظار اتحادیه تعامل با اعضاست.

اقساط اعلام شده در سال 94 برای تجاری مبلغ 240000 تومان و اداری 60000 تومان بوده و دریافت بیشتر از این مبالغ بعنوان اقساط از طرف تعاونی­ها وجاهت قانونی ندارد و توصیه شده است که هزینه­های تعاونی را به نحو دیگر تامین و دریافت نمایند.

به تمام مازاد دریافتی­ها از 94/5/15 تا پایان سال جایزه خوش حسابی (تنزیل اقساط) تعلق می­گیرد و محاسبات آن در سال آینده انجام و به حساب بستانکاری تعاونی ها منظور می گردد و به تبع آن عضو نیز باید از طرف تعاونی بهره مند گردد.

بخشی از واحدهای تجاری آرتمیس در قطعه T3  اوقافی بوده و برای آن اوراق خاص اوقافی صادر و در دست سهامداران است. این واحدها نیز مانند بقیه دارای سند خواهد بود فقط زمان فروش واحد طبق قوانین سهم اوقاف را باید پرداخت نمود.

1- حداقل دریافت 50% هزینه کل پروژه بصورت اقساط 2ماهه از سهامداران

2- استفاده از تسهیلات بانکی جهت پیشرفت فیزیکی متناسب با زمان­بندی

3- فروش متراژ در اختیار در شرایط خوب بازار برای تامین مابقی هزینه­ها

جواب1- بدلیل شروع رکود در بازار مسکن و شروع کاهش قیمت­ها از طرف مجمع نمایندگان تعاونی­ها در اتحادیه تغییرات متعددی به میزان اقساط اعمال شد به نحوی که تا امروز کمتر از(یک سوم) مبالغ در نظر گرفته از مقدار(405 تجاری و 135 اداری) بطورعلی الحساب اعلام شد که در نهایت این مبلغ نیز از طرف تعاونی­ها واریز نشد و اکثریت بدهکار شدند.

جواب2- انتظار دریافت وام قابل توجه جهت پیشبرد کارها طبق زمان­بندی نیز با توجه به دستورالعمل­های سخت­گیرانه بانک­ها جز مقدار کمی میسر نگردید البته تلاش­های فراوانی صورت گرفت.

جواب 3- طی 2سال گذشته هر روز بیشتر شاهد رکود بازار مسکن و کاهش قیمت­ها در این عرصه بودیم که با وجود استفاده از مشاورین مجرب مانند سایرین حرکت مهم و قابل توجهی که بتواند در این شرایط انتظارمان را برآورده و کمبود تهیه منابع سایر آیتم­ها را نیز پوشش دهد میسر نگردید، لذا طبیعی است که پیشرفت متناسب با هزینه و درآمد باشد.

به هیچ عنوان اوراق دریافتی در طرح تبدیل به بازار عرضه نمی شود بلکه به میزان مساحت واگذاری شده به افراد ، باطل و بایگانی شده و به هر میزان ملک به فروش برسد و یا با پیمانکاران تهاتر صورت گیرد از آن اوراق ابطال می شود.

1- تمرکز در ساخت بر اساس تامین منابع مالی
2- حذف جرائم اعضاء و ایجاد امتیازبندی که اصل سرمایه عضو محفوظ می ماند.
3- جمع آوری اوراق جهت
الف : کنترل بازار خرید و فروش
ب : تعیین قیمت توسط کارشناسان ذیصلاح
ج : ثبت مشخصات سهامداران، تعداد سهام و نحوه امتیازبندی آنها در سامانه ریحان
4- انعقاد قرارداد با سهامداران به دلایل زیر:
الف: با اصل اساسنامه شرکت های تعاونی مطابقت دارد.
ب: تعهدات قرارداد از نظر مستندات در مراجع قضایی و سایر محاکم بسیار محکم تر از اوراق سهام است.
ج: در قرارداد، تمام موارد موضوع قرارداد با جزئیات ذکر می شود. (مانند زمان و تحویل پروژه، مبلغ کل هزینه ها، مقدار متراژ، مشاعات، سهام طلایی و ... دیده شده است.)
5- ایجاد امتیازبندی که باعث رقابت سالم میان اعضا می شود.
6- شفاف سازی: با ایجاد سامانه ریحان یک عضو از آخرین وضعیت خود و پروژه به صورت آنلاین باخبر می شود.

در این خصوص اولین تدبیری که اندیشیده شده اجرای طرح فازبندی بود که یکی از ارکان مهم آن حذف جرائم اقساط بوده با این هدف که " اصل سرمایه عضو کم توان حفظ " شده و حداقل نگرانی و استرس از این بابت نداشته باشند و این گام بزرگی بوده است.
با طرح فازبندی به این گروه از اعضا فرصت داده شده و مخیر هستند تا اتمام فاز اول و دوم قسط نپردازند و جریمه هم شامل حال آنها نمی شود ولی نهایتا با شروع فاز سه باید تکلیف را روشن کند. البته افرادی که اقساط پرداخت می کنند از امتیازاتی برخوردار می شوند که در زمان تحویل برای آنها لحاظ می گردد.
هر شخص باید برگه ای خود را تبدیل به قرارداد نماید و نیازی نیست برای این مرحله معوقات خود را تسویه کند و تا زمان ورود به فازبندی نیاز به تسویه ندارد.

البته اگر عضو اقساطی هم بپردازد، حتی اگر در فاز سه هم باشد امتیاز آن را کسب می نماید که تاثیر به سزایی در انتخاب واحد و یا در سهام فروش خود خواهد گذاشت.
نکته مهم دیگر اینکه قطعا با ساخته شدن فاز یک قیمت سهام پروژه به ارزش واقعی خود خواهد رسید و با ارزشمند شدن سهام ، عضو می تواند یکی از راه های ذیل را انتخاب نماید:
1- می تواند در فاز سه به مشارکت خود ادامه داده و اقساط را تا پایان واریز نماید.
2- می تواند با ورود سرمایه گذاران به مشارکت پردازد.
3- می تواند بخشی از سهام خود را فروخته و اقساط خود را بپردازد.
4- می تواند سهام خود را با قیمت واقعی فروخته و از پروژه خارج گردد.

بله امکان دارد. هر شخص ابتدا باید اوراق خود را تبدیل به قراداد کند و سپس می تواند به اختیار هر تعداد برگه را علاقه دارد وارد فاز بندی کند و یا برگه ها را در فاز های مختلف تقسیم کند.

تعهدات در قرارداد سه جانبه می باشد که یک طرف آن اتحادیه و طرف دیگرش تعاونی ها و طرف سوم آن عضو به شرح ذیل می باشد.
الف) تعهداعضا : پرداخت به موقع اقساط اعلام شده به حساب تعاونی
ب) تعهد تعاونی : پرداخت اقساط اعضا به حساب اتحادیه با فرجه زمانی پیش بینی شده.
ج) تعهد اتحادیه : تکمیل و اتمام ساخت و ساز طبق زمانبندی تعهد شده.

عضو می تواند برای فاز دو یا فاز سه از ابتدا اقساط خود را واریز نماید که حسن اینکار:
1- عضو با واریز هر مبلغ امتیاز کسب می نماید و در آخر(فاز سه) یک امتیاز اضافه هم در انتخاب واحدها سرنوشت ساز خواهد بود.
2- واریزی اقساط فاز دو و سه کمک به پیشرفت کل پروژه می نماید یعنی اگر فاز یک ساخته شود قطعا فاز دو هم ساخته خواهد شد و همینطور هم عکس آن صادق است.
3- فردی که اقساط فاز دو و یا سه را پرداخت می نماید وقتی ظرفیت فاز یک تکمیل شد بلافاصله فاز دو شروع به ساخت می نماید و اگر این ظرفیت پر نشد همان افرادی که در فازهای دیگر اقساط را پرداخت کرده اند به نسبت واریزشان در فاز یک قرار خواهند گرفت و نگرانی از این بابت نخواهند داشت.

اتحادیه تعاونیهای مسکن نمونه رسا با حضور 21 تعاونی که با اعضای خود به ثبت رسیده بودند؛ به منظور جلوگیری از موازی کاری، کاهش هزینه نیروی انسانی و جهت پیگیری و حل معضلات زمینهای خریداری شده، فعالیت خود را آغاز کرد.
با گذشت زمان و شروع فاز یک، تعدادی از اعضای اصلی به دلایل گوناگون قدر السهم خود در این بخش را به فرد دیگر واگذار میکردند. به این ترتیب در بیشتر موارد، خریداران عضو تعاونی نبودند، به این معنا که شرایط اختصاصی موجود در اساسنامه تعاونیها را نداشتند و به عنوان سهامدار مشارکتی در کنار اعضای اصلی اقساط اعلامی را پرداخت میکردند.
به این ترتیب بدون هیچ تفاوتی در پرداخت مبلغ اقساط توسط اعضای اصلی و مشارکتی، پروژه به پایان میرسید و تمام سهامداران از واحد مسکونی ساخته شده بهره میبردند. این در حالی است که با توجه به قانون تعاون، اتحادیه و تعاونیها میتوانستند از اعضای مشارکتی مبلغ بیشتری دریافت کنند، اما این روش هیچگاه در اتحادیه روال نشد و در رفتار با تمامی اعضا مساوات اعمال شد. در ادامه فعالیتهای ساخت و ساز اتحادیه نیز این رویه حفظ شده است، به گونهای که هیچ تفاوتی بین مبلغ پرداختی توسط عضو اصلی با مشارکتی وجود نداشته باشد.
این قضیه درباره پروژه تجاری، اداری و تفریحی آرتمیس نیز صادق است؛ تمام هزینه ها و دارایی های آن متعلق به کلیه سهامدان است و امتیاز خاصی به هیچ فردی تعلق نمیگیرد.

از منظر علم اقتصاد، سرمایه گذاری هر چه سریعتر به بهره برداری برسد، به صرفه تر است؛ درباره پروژه تجاری، اداری و تفریحی آرتمیس این موضوع برای فاز یک صادق است. هر فردی که در طرح فازبندی در فاز یک شرکت کند، ارزانتر و سریعتر این فاز را تحویل میگیرد. البته ناگفته نماند هرکس تمایلی به حضور در فاز یک نداشته باشد میتواند وارد فاز دو شود؛ به این ترتیب امتیاز وی منتقل شده و در آن فاز محاسبه میشود.

با شروع طرح فازبندی و ورود نقدینگی، شاهد پویایی آرتمیس و بالتبع افزایش عوامل اجرایی بوده ایم. فعالیتهایی همچون اجرای نما در طبقات 9 تا 11 ضلع جنوب و غرب بلوک تی دو و آغاز زیرسازی در ضلع جنوبی و سایر طبقات، اجرای کناف در طبقات تجاری و اداری، اتمام بتن ریزی تا طبقه 18 تی دو و کنسولهای تجاری، آغاز فعالیت تاسیسات در طبقات منفی، نصب داکتها، شفتها و اسپرینکلرها (اطفای حریق) در پارکینگ، تجهیز کارگاه بین قطعات، نصب اسکلت فرعی و کمر ستونها، نصب نعل درگاه دربهای ضد سرقت و اجرای راه پله از جمله عوامل اجرایی بوده است که با آغاز طرح فازبندی تسریع بخشیده شده است. میزان حضور سهامداران در طرح فازبندی با ورود و افزایش برخی تعاونیها در یک هفته 5 / 4 درصد رشد داشته، که افزایش مطلوبی بوده است.

طرح فازبندی عبارت است از تمرکز در ساخت، اجرا و تحویل پروژه در دو یا چند مرحله با هدف جلوگیری از تضییع حقوق اعضایی که اقساط خودرا به موقع پرداخت نکرده اند.

 

پروانه های تجاری پروژه آرتمیس کاربری های متنوعی مانند پردیس های سینما، شهربازی، سالن های ورزشی و فرهنگی و … دارد که به عنوان تجاری اطلاق می شود. تصمیم اتحادیه برای شفاف تر شدن سهام سهامداران این بود که ازمحل یک طبقه اضافی، به سهام سهامداران اضافه و درمقابل مقادیری که بعدا به عنوان امتیاز طلایی مطرح شد از اوراق اعضا خارج شود تا هر برگه تجاری نزد سهامداران، تجاری خالص باشد. 

موارد و مصادیقی که اتحادیه به عنوان امتیاز طلایی عنوان کرده، فضاهایی است با کاربری مشخص که برای آنها پروانه صادر و در پایان نیز اسنادی صادر خواهد شد و تا زمانی که به فروش نرود، املاک و دارایی کلیه سهامداران محسوب میشود. اسنادی برای فضاهای مشاعی صادر نمی شود اما سهامداران به نسبت سهام خود از اداری و تجاری از مالکیت مشاعی و درآمد آن بهره مند خواهند شد. اگر درآمدی از مشاعات حاصل شود نیز به نفع کلیه مالکین و در جهت نگه داری از پروژه است.

همان طور که در آیین نامه فازبندی و ماده چهار قرارداد سه جانبه آمده است در رابطه با قیمت تمام شده؛ هزینه فازبندی بر مبنای برآورد کارشناسی، قیمت روز مصالح، دستمزد و ... تنظیم و درصدی بابت تورم احتمالی لحاظ می شود. لذا درصورت عدم نوسان فاحش در قیمت ها جای نگرانی نیست. همانطور که بارها اعلام شده، این مبلغ، به صورت علی الحساب محاسبه شده است و با توجه به اصل دریافت هزینه بر اساس قیمت تمام شده، هزینه کل، در پایان پروژه مشخص می شود. در زمان اجرای پروژه نیز تمامی پیمانکاران مشتاق هستند درصورت تعیین زمان پرداخت هزینه ها، حتی زودتر از زمان مقرر پروژه را به اتمام برسانند. 

1- شناسایی وزن و تعداد اعضایی که توانایی پرداخت اقساط را ندارند.
2- حذف جریمه از سیستم اتحادیه که باعث کاهش سرمایه این دسته از افراد میشد.
3- بررسی و پیگیری طرحهایی از قبیل جذب سرمایه گذار، اخذ تسهیلات بانکی، مشارکت در ساخت و ... به منظور حفظ دارایی و سرمایه اعضا و سهامداران

دریافت اوراق سهم الشرکه تمامی سهامداران به چند دلیل انجام میشود:

1- اجرای قانون تعاونیهای مسکن، مبنی بر انعقاد (ماده 46 اساسنامه تعاونیهای مسکن) یا صدور گواهی برای اعضا تا در آن، مواردی نظیر مشخصات کامل تعاونی و عضو، مشخصات زمین، برآورد هزینه ساخت و ... ذکر شود.

2- یکی از دلایل کاهش ارزش دارایی اعضا توزیع اوراق و مدیریت آن توسط افراد سودجو و بعضا بنگاهی است. درواقع به منظور اعمال مدیریت بر دارایی، سرمایه اعضا و جلوگیری از سوء استفاده عده ای سودجو و کاهش قیمت اوراق، جمع آوری برگه ها صورت می گیرد.

3- همسو شدن با ضوابط سازمان بورس و اوراق بهادار.

کلیه اوراق سهامداران با اهدافی که ذکر آن رفت، جمع آوری می شود. موضوعی که باید مورد تاکید قرار گیرد این است که خرید و فروش در قرارداد هم مانند اوراق در تعاونی ها امکان پذیر بوده، سازوکار آن دیده شده و هیچ محدودیتی در خرید و فروش برای سهامدار به وجود نمی آید.

 

در زمان تحویل و قیمت تمام شده تفاوت وجود دارد. طبیعی است هرچه زمان تحویل و ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت تمام شده افزایش می یابد؛ زیرا هزینه های بالاسری و تورم در طول زمان به پروژه تحمیل میشود. تفاوت این فازها در زمان تحویل آن است که درصورت تامین منابع مالی، مطابق با برنامه ریزیهای انجام شده:

فاز یک تا پایان 30 / 6 / 97
فاز دو تا پایان 30 / 9 / 98
فاز سه تا پایان 28 / 12 / 99

از آنجا که زمان پرداخت اقساط در فاز یک کمتر است، مبلغ اقساط آن بیشتر میشود. اما به صورت کلی فاز یک 10 درصد از فاز دو و 20 درصد از فاز سه ارزانتر است.

امتیازبندی یعنی افرادی که اقساط خود را به موقع پرداخت کنند، در انتخاب واحد اولویت دارند. درحقیقت یکی از ارکان مهم طرح فازبندی، حذف جرائم و ایجاد امتیازبندی بوده و اتحادیه این تصمیم را اتخا کرده تا حقوق و منافع کسانی که مشارکت بیشتری دارند و خوش حسابتر هستند، ضایع نشود. همچنین در سیستم امتیازبندی، پروژه حداقل باید تا 85 درصد به پیشرفت فیزیکی برسد تا بر اساس اولویت، هر عضو، واحد خود را انتخاب کند. اتحادیه به گونه ای تدبیر کرده تا کسانی که به طرح فازبندی ورود پیدا میکنند از مزایای بیشتری  برخوردار شوند. در گام بعدی نیز برنامه ریزی برای به حرکت درآوردن ساخت فاز یک بوده که تاثیر به سزایی در بالا رفتن قیمت اوراق خواهد داشت.

سهامداران برای آگاهی از ورودی و خروجی پرداختی سهام خودشان می توانند به آدرس www.hcu-artmis.ir مراجعه کنند.

اولا: بر اساس مصوبه مجمع عمومی، كليه تعاونيهای عضو اتحاديه تعاونيهای مسكن نمونه رسا ملزم به رعايت اين مصوبه هستند. 

دوما: چنانچه تعاونی عضو اقدام به ثبت نام نميكند، سهامداران ميتوانند مراتب را به اتحاديه منعكس كنند تا پيگيريهای لازم برای ورود آنها به طرح فازبندی فراهم شود. 

سوما: در صورت داشتن برگه از دو يا چند تعاونی، برگه های خود را از تعاونی ديگر وارد طرح فازبندی كنند.

ورود زودتر افراد به طرح فازبندی، موجب عقد قرارداد ميشود. پس از اين، فرد به ازاي هر صد هزار تومان در هر روز يك امتياز دريافت ميكند. افزايش امتياز سهامدار موجب ميشود در جانمايی و انتخاب واحد در اولويت قرار بگيرد.

تصويب آيين نامه طرح فازبندی و به دنبال آن جمع آوری اوراق و عقد قرارداد، در راستای عمل به ماده 46 است و بسياری از مواد و تبصره های ماده 46 از قبيل: عقد قرارداد، زمان بندی اجرای پروژه، روش امتيازبندی، تكليف تعاونی نسبت به انتقال سند به عضو، نحوه اقدام در موارد قهری (فورس ماژور)، برآورد قيمت تمام شده، تعهدات عضو، اتحاديه و ... در قالب قرارداد سه جانبه مشخص شده است. 

ماده 46 دارای 11 بند و 7 تبصره است که به طور کامل ناظر به تهیه زمین، نقشه، اخذ پروانه ساخت، انعقاد قرارداد با اعضا، انتخاب پیمانکار، قرارداد احداث واحد مسکونی، مشخصات واحد مسکونی، تعهدات عضو و تعاونی، ضمانت اجراهای ناشی از عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهدات، جدول زمان بندی اجرای پروژه، روش امتیازبندی، اخذ جرایم و ... است.

در اواسط سال 1392 برآورد هزينه ها از سوی اتحاديه بر اساس سه محور بود: نخست اينكه دارايی های مازاد متراژ به فروش برسد و در پروژه هزينه شود. دوم، دريافت تسهيلات بانكی بود تا از اين طريق فرصت فروش در بازه زمانی بيشتری رخ دهد. ركن ديگر مبتنی بر اقساط سهامداران بود. اواسط سال 1392 برآورد شده بود تا اعضا برای هر برگه تجاری 405 و برابر هر برگه اداري 135 هزار تومان در هر قسط پرداخت كنند. اما در همان گام نخست، مجمع با پرداخت اين مبلغ از سوی اعضا مخالفت كرد. در اواسط سال 1392 مقرر شد به جای 405 هزار تومان مبلغ 155هزار تومان پرداخت شود و به اين ترتيب سه قسط، از مجموع شش قسط پرداخت شد. از طرفی بايد به شرايط اقتصادی و ركود مسكن در سال 1393 اشاره كرد كه اعضا براي پرداخت اقساط دچار مشكل شدند. با طولانی شدن ركود در سال 1393 مجمع با پرداخت قسط به مبلغ 200 هزار تومان موافقت كرد. در سال 1394 تمامي اقساط به جز يك قسط حذف شد و اين درحالی بود كه برخی تعاونيها همكاريهای لازم را نداشتند. درحالی كه قرار بود يكی از فاكتورهای مهم در تامين هزينه های پروژه، پرداخت اقساط توسط سهامداران باشد، اين مورد محقق نشد و به دليل شرايط حاكم بر اقتصاد و مسكن، فروش متراژهاي اضافه (فضاهاي مربوط به سهام طلايي) نيز به سرانجام نرسيد. سال 1395 ساخت پروژه با سرعت بيشتری دنبال شد و از شش قسط، پنج قسط دريافت شد و طرح فازبندی، با هدف تمركز بر ساخت بخشی از پروژه آغاز شد، اما باز هم برخی تعاونيها به تعهدات خود عمل نكردند. حال اين سوال پيش ميآيد، درحالي كه تضمين ساخت، مستلزم تامين اقساط سهامداران است و اقساطی از اين بابت  دريافت نشده و شرايط اقتصادی، رونق مسكن، دريافت تسهيلات و فروش متراژهاي اضافي (فضاهاي مربوط به سهام طلايی) نيز به ثمر نرسيده است؛ اتمام پروژه چگونه ممكن خواهد بود؟ البته بايد تاكيد كرد، اتحاديه رسا در دايره تصميمات خود، با فروش متراژهای اضافه (فضاهای مربوط به سهام طلايی) و تهاتر، درصورت داشتن توجيه اقتصادی، بخشي از اين هزينه ها را تامين ميكند اما بخش مهم ديگر پرداخت اقساط توسط سهامداران است تا در ساخت اين پروژه حضور فعال داشته باشند و بر سرعت ساخت بيفزايند. 

چند سالی است که با رکود مواجه شده‌ایم و این وضعیت تاثیر خود را بیش از دیگر عرصه های اقتصاد بر مسکن و به ویژه بخش تجاری گذاشته است؛ این شرایط باعث شده که سرمایه گذاری در این عرصه کاهش پیدا کند. از آنجایی که "آرتمیس" سهام محور است و سرمایه آن باید توسط سهامداران فراهم شود، وقتی آنها نتوانند پروژه را به لحاظ مالی حمایت کنند، طرح فازبندی راه حل مساله خواهد بود. الته ناگفته نماند که برخی پروژه‌ها از همان ابتدای ساخت، وارد طرح فازبندی می‌شوند.

همواره تلاش ما بر این بوده است که منافع اعضا در تمام شرایط حفظ شود. اما وقتی شرایط ساخت چنین پروژه‌ای به دلیل شرایط اقتصادی فراهم نیست، اجرای طرح فازبندی موجب می‌شود، کسانی که در حال پرداخت اقساط هستند، زودتر به منافع مورد نظرشان دست پیدا کنند. شاید عده ای هم نتوانند این راه را با سرعت با ما طی کنند که البته ما برای این افراد هم برنامه داریم.

اصلا این موضوع مطرح نیست. ما افرادی داریم که می‌توانند بیش از دیگران سرعت داشته باشند. برای عده‌ای که کمتر سرعت دارند نیز جریمه در نظر گرفته شده بود؛ اما با آغاز طرح فازبندی وعده ما این بود که جریمه‌ها را حذف کنیم. به این ترتیب کسی که توان دارد، اقساط خود را می‌پردازد، پس از پرداخت اقساط نیز ساخت و رشد پروژه آغاز می‌شود. به کسی که توان مالی ندارد هم کمک می‌شود. به این ترتیب از یکسو اصل سرمایه سهامداری که توان مالی ندارد به خاطر جریمه کم نمی‌شود، از سوی دیگر آنها می‌توانند خودشان را با فازهای بعد که در مدت طولانی‌تر و اقساط کمتر برنامه ریزی شده است، تطابق دهند.

در پروژه‌های مسکونی که توسط تعاونی‌ها ساخته می‌شود، بر اساس امتیازهای فرد، به وی واحد، تعلق می‌گیرد. پروژه نیز با دامنه محدودی ارزش گذاری می‌شود. براساس ماده 46 قانون تعاونی‌ها قانون گذار ضریب مرغوبیت را مطرح می‌کند اما این ضریب حدی دارد و بعد از ساخت پروژه، واحد بر اساس امتیازبندی به فرد تعلق می‌گیرد. کسی که به پرداخت خود سرعت می‌دهد طبیعی است که می‌تواند منافع خوبی را کسب کند. در پروژه‌های مسکونی که ما تحویل داده‌ایم، پرداخت‌ها تفاوت زیادی نداشت اما امتیاز بالاتر افراد باعث شد تا بهره خوبی ببرند. حقیقت این است که در پروژه تجاری این موضوع مشهودتر است. البته آرتمیس در ابعاد ملی طراحی شده و منحصر به فرد بودن آن باعث شده تا هیچ سهامداری در آن ضرر نکند.

تعاونی ها و اتحادیه هردو از یک پیکره کشتی هستند که مقصد آن ها ساخت پروژه تجاری و اداری آرتمیس می باشد هرچه تعامل اتحادیه و تعاونی های عضو بیشتر باشد اعتماد اعضاء نسبت به اجرای پروژه فازبندی بیشتر خواهد شد و این اعتماد نیروی محرکه خوبی برای موفقیت اتحادیه و تعاونی ها می باشد.

از اول اردیبهشت ماه برنامه اجرایی فازبندی را با جدیت پیگیری کردیم. فازبندی جبهه های مختلفی دارد که اولین و مهمترین آن، بحث اجرایی آن است. میتوانستیم مانند بسیاری از پروژههای منطقه اجرای فازبندی را با توجه به اهمیت بصری آن از بخش نما آغاز کنیم. اما به فهم سهامداران احترام گذاشتیم و اجرای پروژه را براساس اولویتهای درست اجرایی و فنی انتخاب کردیم. اولین  اولویتمان را تکمیل اسکلت تعیین کردیم که در حال حاضر با روال مطلوبی پیش میرود، اولویت دوم را تکمیل سقفهای بتنی دیدم که به طورمیانگین هر چند روز یک بار بتن ریزی انجام میشود. اولویت سوم پوشش ضد حریق بوده است که پیمانکار مقدار قابل توجهی مصالح وارد کرده است، اولویت بعدی همزمان با اجرای نما، دیوارهای داخلی و تاسیسات برق و مکانیکی است؛ این فرایند به این معناست که جایگاه فنی نما را در مرحله اجرایی خود دیدیم و اینطور نبوده که اولویتهای نما را به فعالیتهای مهندسی و اجرایی اختصاص دهیم. در غیر این صورت در اجرای مراحل، تداخل ایجاد می شد و علاوه بر مشکلات اجرایی به آیتمهای زودتر از موعد مقرر انجام شده، آسیب وارد میشد. هدف ما این بوده که اصول فنی و مهندسی را فدای شوهای تبلیغاتی نکنیم. کارگاه ما منضبط، فنی و مهندسی است که در هیچ جایی با چالش مواجه نیست.

بحث دیگر فازبندی راه اندازی سامانه بود، که متاسفانه خیلی دیر هم اجرا شده است. حقیقت این است که هر کار گروهی به اعتماد نیاز دارد و بدون این مهم به موفقیت نمیرسد. سنگ بنای اعتماد هم بحث شفافیت است، شفافیت زمانی اتفاق میافتد که تمام اطلاعات در دسترس باشد تا هرکس وضعیت خودش را به صورت آنلاین رصد کند. امروز این سامانه راه اندازی شده و در حال بهره برداری است. این موضوع میتواند به اعتماد سهامداران کمک کند. بسیاری مطرح میکنند که اقساط ما در جای دیگر و در پروژه دیگر هزینه میشود. این سوالاتی است که به طور مرتب پرسیده میشود که با راه اندازی این سامانه این مسائل به وجود نمی آید.

ما در مرحله اول فاز یک (تی دو) هستیم. برنامه ریزی غیر اجرایی برای تی سه داریم. با توجه به اینکه در هر مرحله از فازبندی سرعت انجام کار افزایش پیدا میکند، برنامه این است که در چند ماه آینده ساخت تی سه را هم مطابق با همین ترتیب اجرایی آغاز کنیم.

طبق برنامه مصوب قرار است تا پایان اسفند 1396 تی دو تحویل داده شود اما پیش نیازهایی برای این موضوع وجود داشته که تا پایان اسفند محقق نشده است. استقبال اعضا از طرح فازبندی از خرداد ماه آغاز شد، هنوز فاز یک کامل نشده و این درحالی است که قریب پنج ماه از تصویب طرح فازبندی میگذرد. در فاز یک، بحث دیگر بدهکاری تعاونیها بود که یکی از منابع مالی تامین تی دو بوده است و آنها به وعده خود عمل نکرده اند. اما تلاش ما این است که با کمترین تاخیر، پروژه را تحویل دهیم.

این موضوع در حال پیگیری است. قراردادهایی که بابت تهاتر منعقد شده است تا چند ماه آینده نشان میدهد که ما و اتحادیه در این باره به تعهدات خود عمل کرده ایم. روند اجرایی در کارگاه نیز نشان میدهد که  تهاترها به درستی و در جای خود مورد استفاده قرار گرفته است. بیش از 40 نفر در حال کار بر روی نما هستند و نزدیک به 70 درصد نما تهاتر است. تاسیسات و آسانسور پروژه تهاتر بوده است. بخش تامین نقدینگی کمتر از بخش تهاتر اما بسیار اثر گذار است. در ساخت پروژه به بخشی از ابزار و مصالح نیاز داریم و مبالغ آن به قدری نیست که بخواهیم تهاتر انجام دهیم. اگرچه قرار است که 30 درصد هزینه ساخت از  طریق تامین نقدینگی تامین شود اما این مقدار بسیار اثر گذار است. پیگیری وام هم در حال انجام است اما به دلیل وضعیت نقدینگی نامناسب بانک ها و کاربری اداری تجاری پروژه، تاکنون به نتیجه ای نرسیده ایم.

تیم سرمایه گذاری در این باره مذاکرات را انجام می دهد اما شرایط حاکم بر کشور این کار را سخت کرده است. روند هم افزایی مثبت پروژه به همه این موارد کمک  میکند. تا چند ماه پیش سرمایه گذار حاضر به سرمایه گذاری نمیشد چراکه وضعیت راکدی را میدید؛ اما در حال حاضر میتوان گفت با پرداخت بهتر اقساط توسط اعضا وفعالتر شدن عملیات اجرایی، سرمایه گذار هم راحتتر به پروژه ورود پیدا میکند.

برخی تعاونیها یکسان و همسو با اتحادیه عمل نمیکنند. درحالی که در اجرای طرح فازبندی آنها باید همپای اتحادیه باشند. بحث راه اندازی سامانه معیار خوبی است و تعاونیهایی که بنای همکاری ندارند، خودشان را نشان میدهند. امیدوارم این همراهی بیشتر باشد. من از اعضای تعاونیها میخواهم در راستای پیشرفت پروژه راه اندازی و پیگیری کامل سامانه را به منظور ثبت امتیازها از تعاونی خود بخواهند. این سامانه بسیار اثرگذار است و ما نیز برنامه هایی برای پیگیری ازتعاونیها داریم.

خرید و فروش قرارداد هیچ گونه فرایند پیچیده ای ندارد و این موضوع در قرارداد دیده شده است تا اگر عضو بخواهد متراژی را به فروش برساند این کار را انجام دهد. درواقع خرید و فروش اوراق در قرارداد ثبت میشود. درصورت جمع آوری اوراق، هیچ مشکلی برای اعضا به وجود نمیاید، مساله ای نیز در انتقال تعاونی وجود نخواهد داشت. درحقیقت سهامداران بعد از بستن قرارداد، همان اوراق را از نظر محتوایی در قالب یک قرارداد دارند. در طرح خرید و فروش اوراق، علاوه بر تعاونیها با چند بنگاه دار نیز تعامل خواهد شد.

بی شک این عرضه و تقاضاست که قیمت اوراق را تعیین میکند. در این مورد مدیریت عرضه اوراق در قیمت آن تاثیرگذار است که با جمع آوری و تبدیل آن به قرارداد، مدیریت ارزش اوراق در دست اتحادیه خواهد بود تا به این طریق، قیمتها متعادل شود. جمع آوری کل اوراق مانع از این میشود که افرادی از این وضعیت سواستفاده و برای کاهش قیمت آن تلاش کنند. راهکار بعدی ساخت بخشی از پروژه است؛ چراکه موجب ایجاد ارزش افزوده میشود؛ برای این منظور طرح فازبندی به تصویب رسید تا با تمرکز بر ساخت بخشی از پروژه و حذف جرایم سهامداران، آنها نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام کنند. علاوه بر این ساخت فاز یک موجب میشود تا امکان تهاتر و فروش بیش از گذشته مهیا و پیشرفت پروژه مطلوب باشد.

این موضوع دلایل متعددی دارد. رکود نه تنها در صنعت ساخت و ساز بلکه در برخی صنایع دیگر نیزاثرگذار بوده است، همین موضوع باعث شد تا در کنار عدم پرداخت اقساط توسط سهامداران، عدم دریافت وام بانکی و عدم موفقیت در انجام تهاتر و فروش، پیشرفت پروژه آرتمیس با کندی مواجه شود. این موضوع در بسیاری از مجتمع های تجاری و مسکونی در سطح کشور نیز مشهود است. یکی از دلایل دیگر، این است که به جای رواج یاس و ناامیدی از سوی سهامداران، تلاش شود تا مشکلات پروژه به نفع تمامی سهامداران مرتفع شود. فعالیت در تعاونی ملزم به رعایت حقوق تمام افرادی است که در آن حضور دارند، چه افرادی که توان پرداخت اقساط را دارند و چه افرادی که این توان را ندارند. رواج یاس و عدم تلاش در راستای پیشروی، در هر پروژهای که باشد، باعث کاهش ارزش آن میشود. باید خود اعضا در برابر این مسائل ایستادگی کنند.

سه جانبه بودن قرارداد به لحاظ حقوقی مشکلی ندارد. علت اینکه قرارداد سه جانبه شد برای این بود که اتحادیه نمیتواند با عضو به طور مستقیم درگیر شود و به لحاظ قانونی این منع وجود دارد. اعضای اتحادیه تعاونیها هستند و واسط اتحادیه و سهامدار تعاونی است. اگر عضو از تعاونی خارج شود نمیتواند عضو اتحادیه باشد. از طرفی با سه جانبه شدن قرارداد، تعهد متوجه اتحادیه نیز خواهد بود. بنابراین سه تعهد در قرارداد ذکر شد که شامل تعهد عضو، تعاونی و اتحادیه است. این کار آسیب نیست بلکه تعهد سه طرفه  سه طرف که ذی نفع هستند باید مشخص میشد .از طرفی تعاونی یک ، محکمتر شده است. در این تعهد شرکت سرمایه گذاری نیست، باید منفعت تمام اعضا را در نظر بگیرد و چون منفعتی ندارد باید با اقساطی که  نفر را ببیند و منافع همه اعضا را در نظر 300 اعضا میپردازند پروژه را به اتمام برساند. اتحادیه باید سه هزار و بگیرد. اگر کسی از این قرارداد سوءاستفاده کند موجب خسارت میشود و این اعضا هستند که باید آن را جبران کنند.